В пятницу Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон, позволяющий пострадавшему от коронавируса бизнесу расторгать договоры аренды в одностороннем порядке. Что это значит для арендаторов и владельцев недвижимости, объясняет редактор направления «Недвижимость» Forbes Мария Абакумова
«Продается торгово-развлекательный комплекс в Москве. Стоимость 93 млрд рублей», — такое объявление появилось на Avito 28 апреля. Причину продажи автор объявления называл простую — нужны деньги.
К тому моменту торговые центры в Москве уже месяц стояли пустыми. Собираемость арендной платы упала до 10-15% от обычной ежемесячной. В конце апреля владельцы недвижимости платят налоги на прибыль и на имущество, а также аренду. «Эти платежи съедят всю нашу финансовую подушку… — рассказывал Forbes совладелец ТЦ «Атриум» Эрнест Рудяк. — Если май пройдет в том же режиме, что и апрель, то… я просто не знаю, что мне делать».
Кроме налогов владельцы большинства торговых центров должны ежемесячно платить банкам — с ними пришлось как-то договариваться.
Сначала казалось, что арендаторы торговых центров со своими лендлордами в одной лодке: и у тех, и у тех бизнес стоит. Владельцы некоторые торговых центров закрывали глаза на «подпольную» работу, например, обувных магазинов. «Нам заплатили 25% арендной платы, мы даже не ожидали», — рассказывал Forbes владелец крупного торгового объекта на МКАД.
Но дни карантина шли, напряжение нарастало. «Выручка упала до нуля», «70% отрасли умрет» — констатировали розничные сети и другие арендаторы. И вот владельцы недвижимости и ее арендаторы оказались по разные стороны баррикад.
Камнем преткновения стала как раз арендная плата за «черный апрель». Большинство опрошенных Forbes рантье уверили нас, что за месяцы простоя денег с арендаторов или вообще не берут, или берут только эксплуатационные расходы. Но большинство качественных торговых и офисных центров получили аренду за апрель авансом, многие еще в первой половине марта.
В крупном торговом центре может быть 200-300 арендаторов, договор с каждым заключается на индивидуальных условиях, это масса бумаг. Владельцы недвижимости и арендаторы вступили в долгие тяжелые переговоры. Как перераспределить поступления за апрель? Что делать с маем? Будет ли скидка после открытия — трафик-то упал, обороты к докоронавирусным вернутся не скоро. Отладить переговорный процесс удалось далеко не всем: некоторые арендаторы даже пытались общаться с собственниками при помощи заказных писем, потому что дозвониться не получалось, а на электронную почту не отвечали.
Случился кризис доверия. Владельцы недвижимости говорили: «Магазину легко: закрылся и все. А мне нужно содержать здание и платить кредиты». Арендаторы возмущались, что по сложившейся практике они могут расторгнуть договор только предупредив за два-пять месяцев, да еще и отдали подчас шестимесячный обеспечительный платеж. Арендодатели подозревали своих давних партнеров в том, что те «под шумок пандемии» сбегут, еще не заплатив старые долги. Арендаторы рассказывали истории, как собственники, не расторгнув договор, закрывали доступ в помещение вместе с оборудованием и выставляли метры в аренду на Avito. На заседании профильного комитета Госдумы директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац предъявил бумагу: владелец недвижимости, которую магазин снимал на протяжение 17 лет, перекрыл доступ к помещению, требуя платы за апрель и май (как и все, магазин в этот период не работал).
Итогом обсуждений стал законопроект № 953580-7 с длинным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
«Неотложные меры» применяются к разным отраслям: туризму, перевозкам, в документе даже предлагается вдвое увеличить выплаты на одного ребенка. Но вскоре этот законопроект стали называть «законом о поддержке арендаторов». Принятый в первом чтении, он казался оглушительной их победой. Право одностороннего расторжения договора без штрафных санкций — мощное оружие. Если собственник не пойдет на уступки и не даст скидку, то рискует остаться наедине с пустым торговым центром, арендаторы разлетятся, как бабочки, а новых взять негде. Право требовать возврата депозита — еще одна подножка для испытывающих кризис ликвидности рантье. «Сейчас у арендатора нет никакого инструмента воздействия на арендодателя, а у них множество инструментов воздействия на нас. Закон просто исправляет сложившийся перекос», — объяснял Forbes совладелец сети Hoff Михаил Кучмент.
Девелоперское лобби заработало на всю катушку, к нему присоединилось и банковское. Принятие закона в таком виде «безвозвратно разрушит отрасль» и сформирует у банков дефолтных долгов на триллионы рублей, заявляли отраслевые ассоциации и тяжеловесы рынка. За девять дней между первым и вторым чтением в Госдуме в документ поступило 29 поправок. Накануне второго чтения комитет по бюджету Госдумы заседал до половины пятого утра, и его председатель Андрей Макаров на трибуне выглядел уставшим. Поддержать решили не всех арендаторов, а только МСП, на которых приходится не больше 25% арендаторов крупных торговых центров (подробнее о финальной версии законопроекта здесь).
Законопроект, который в пятницу прошел третье чтение и теперь нуждается лишь в одобрении Советом Федерации и утверждении президента, глава Союза арендаторов Сергей Румянцев назвал «кастрированным». «В любом случае мы должны договариваться — это факт», — подводит итог дискуссии совладелец ГК «Регионы», одного из крупнейших рантье страны, Амиран Муцоев.
