Программа льготной ипотеки начала работать. И сразу же нашлись недовольные. Строителям объёмы господдержки показались слишком малы. А покупателям не по душе, что государство своим вмешательством не допустило обвала цен. Так кому же пойдут впрок новые льготы? Разбираемся с помощью экспертов.
На реализацию программы кабмин выделил из резервного фонда 6 млрд рублей. Эти деньги пойдут на компенсации банкам, которые будут выдавать кредиты по сниженной ставке. До сих пор они предлагали ипотеку в новостройках под 8% и более. Теперь же гражданам доступны кредиты под 6,5% годовых. Воспользоваться этой возможностью можно до ноября текущего года.
Предложение действительно только для покупки квартир на первичном рынке. Из этого следует, что разработчики программы в первую очередь хотели поддержать именно застройщиков. Но, чтобы льготой могли воспользоваться побольше граждан, ввели ценовые ограничения. В Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях сумма покупки не должна превышать 8 млн рублей, в остальных регионах – 3 миллиона.
Многие не дождутся
Действия властей выглядят разумно в сложившихся условиях. Ведь строительная отрасль является локомотивом экономики во многих регионах.
Мало того, что застройщики закупают стройматериалы и создают рабочие места. Отделка, обстановка и подключение к инфраструктуре каждого дома обеспечивают работой ещё уйму народа. Проблема только в том, что чиновники опоздали. Многим застройщикам такая господдержка будет как мёртвому припарка. В ближайшие месяцы эксперты ожидают повальных банкротств строительных компаний. По прогнозам, с рынка могут уйти до 50% игроков.
«Через шесть-восемь месяцев высока вероятность массовых банкротств строительных компаний. Многие из них сейчас хотят воспользоваться кредитами на зарплаты, отсрочками по налогам, но потом наступит время, когда одномоментно придётся всё это возвращать, – рассуждает гендиректор ГК Omakulma Виолетта Басина. – За полгода рынок вряд ли вернётся в нормальное состояние, и те, кто не начнёт возвращать кредиты и выплачивать «отсроченные» налоги, будут банкротиться. Всю картину целиком мы увидим через два-три квартала».
Разрушение пирамид
Помимо 6 млрд на льготную ипотеку правительство предусмотрело ещё 12 млрд рублей на кредиты непосредственно застройщикам. Однако в масштабе всей отрасли эти цифры не выглядят внушительно. К тому же кредиты, если их удастся получить, всё равно придётся возвращать, а сделать это можно только за счёт продажи квартир.
«Предложенная мера по стимулированию спроса не сможет кардинально поменять ситуацию, – констатирует финансовый директор «Доброград девелопмент» Денис Зайков. – В 2020 году на программу льготной ипотеки будет направлено 6 млрд. рублей. При годовом объёме ипотек в 2 трлн рублей заявленные 6 млрд для субсидирования соответствуют 5,5% от общего количества выданных ипотек!»
Вызванный карантином кризис совпал по времени с болезненной реформой внутри строительной отрасли. Оказалось, что многие застройщики просто не способны перейти на новые правила работы по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов.
«На строительном рынке было очень много скрытых пирамид, где зачастую собственники или владельцы компаний даже не понимали, что они выстроили пирамиду, просто потому, что они неправильно считали себестоимость или не считали вообще. И таких историй достаточно много, – говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. – Эскроу-счета сводят на нет возможность формирования этих пирамид просто потому, что средства заморожены, а банк не будет открывать кредитную линию одного проекта для финансирования другого».
В результате, по словам эксперта, сегодня оказалось, что до 80% застройщиков не имеют кредитную историю и не могут открыть себе кредитную линию в банке.
«Сегодня довольно много застройщиков заявляют, что они выходят из бизнеса в силу невозможности привлечения проектного финансирования, – рассказывает Станислав Сагирян. – В частности, в Твери нам поступило пять предложений о продаже проектов с разрешением на строительство, в Пензе подобная ситуация. Люди реально начали выходить из бизнеса. И при этом происходит очищение рынка от так называемых зомби-застройщиков, которые сначала продают-продают, а потом схлопываются».
Очищение рынка в пользу надёжных и добросовестных игроков – это, конечно, хорошо. Но у такого процесса есть обратная сторона – монополизация и рост цен.
Кто ставит на рост цен?
Спросите у любого россиянина, что мешает ему улучшить жилищные условия? Ответ очевиден: у людей нет денег на покупку новой квартиры. И новая льготная ипотека в этой ситуации погоды не сделает.
«По нашим оценкам, данная программа не сможет взорвать рынок в связи с сильно понизившимися доходами населения. Многие вообще остались без работы, – констатирует директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова. – Поэтому люди в принципе не готовы сейчас брать ипотеку. Чтобы вы понимали, с начала текущего года спрос на жилищные кредиты уже упал процентов на 70. Госпрограмма под 6,5% способна поднять его не более чем на 15–20%».
Казалось бы, при таком падении спроса закономерно ожидать и снижения цен. Но в действительности этого не происходит. Более того, с прошлого года застройщики медленно, но верно цены на жильё… повышают.
«По итогам 2019 года рост средней цены квадратного метра в старых границах Москвы составил порядка 11–12%, в Новой Москве – 12–13%. Это довольно большой задел роста цены, который привёл к снижению продаж начиная с третьего квартала 2019 года, – констатирует гендиректор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. – В 2020 году в первом квартале рост продолжился».
Закономерно возникает вопрос: как долго ещё застройщики смогут взвинчивать цены и при этом не разоряться? По оценкам участников рынка, средняя себестоимость строительства квадратного метра жилья комфорт-класса в столичном регионе составляет 85–95 тыс. рублей за квадратный метр.
Если прибавить к этому расходы на выкуп прав аренды земельного участка, затраты на изменения вида разрешённого использования, оплату процентов по проектному финансированию, выплату налогов и т.п., то выйдет уже 130–140 тыс. рублей за «квадрат», это так называемая инвестиционная себестоимость. Цены же сейчас держатся на уровне 160–170 тыс. рублей за квадратный метр.
«В результате девелопер остаётся с рентабельностью проекта на уровне 12–17% для Московского региона», – подсчитывает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалёв.
Остаётся вопрос, как при такой рентабельности многим руководителям удалось довести компании до предбанкротного состояния ещё до начала карантина. Объяснить этот феномен можно, учитывая издержки, которые не отражаются в бухгалтерии.
«Структура расходов девелоперского проекта довольно очевидна: покупка земли, разработка проекта, его согласование и реализация. Наверное, можно уменьшить себестоимость проектов в части согласования, потому что эта статья расходов довольно коррупционная», – намекает управляющий партнёр Point Estate Павел Трейвас.
Кстати
Есть мнение, что строители легко идут на неформальные расходы отчасти потому, что, казалось бы, потерянные деньги к ним быстро возвращаются. Да к тому же с дополнительным, маркетинговым эффектом, помогая удерживать цены на квартиры. Почти в каждом регионе можно найти узкую прослойку людей, которые постоянно вкладывают деньги в недвижимость. Правда, проследить их причастность к коррупционным схемам с помощью открытых данных не получится. Но, как бы там ни было, рассматривая рынок жилья, нужно понимать, что кроме обычных покупателей на нём действуют и спекулянты. И именно они оказываются в выигрыше при постоянном росте цен.
«Говоря о Новосибирске, могу констатировать, что на разных стадиях рынка спекулятивных инвесторов насчитывалось до 30% покупателей, – рассказывает директор по маркетингу агентства недвижимости «Квадротека» Александр Астахов. – В настоящее время их доля составляет не более 10–15%, ещё около 15–20% может приходиться на инвесторов со сберегательной мотивацией».
Так что первым очевидным бенефициаром льготной ипотеки станут спекулянты, заинтересованные в разогреве рынка.
