Через шесть лет после покупки дачи выяснилось, что «продавец», подделав документы, украл ее. Прокуратура забрала землю у нового владельца, а тот пошел к продавцу с требованием вернуть деньги. Две инстанции удовлетворили такой иск лишь частично. Эксперты объясняют, как не попасть в подобную ситуацию и как правильно проверять недвижимость перед покупкой.
Неудачная покупка
У Инны Малкиной* была дача в подмосковном садовом товариществе «Луч» (СНТ). В 2010 году Малкина решила расшириться, поэтому приобрела там еще один участок за 1,6 млн руб. у главы СНТ Антона Половцева*.
А в 2016 году следователи МВД выяснили, что председатель товарищества вместе со знакомыми организовали целую схему, по которой оформляли бесхозные участки на подставных лиц. Эти пустующие земли Половцев потом перепродавал. Против злоумышленников возбудили дело по ч. 4 ст. 159 УК, а участок Малкиной прокуратура забрала через суд (дело № 33-35383/2017).
Малкина решила отсудить деньги у Половцева. Она потребовала вернуть 1,6 млн руб. как неосновательное обогащение и выплатить проценты за использование чужих денег в течение восьми лет (2010–2018 годы) – 1,1 млн руб. Ответчик же уверял, что Малкина передавала деньги на нужды садового товарищества, а не за новую дачу. Если решение окажется не в его пользу, то Половцев просил уменьшить размер процентов из-за тяжелого финансового положения.
Две инстанции удовлетворили требования Малкиной, но частично (дело № 33-1821/2019). Ей присудили 1,6 млн руб., а сумму процентов снизили до 350 000 руб. Суды объяснили такой подход тем, что заявленная сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Немотивированное снижение неустойки
Малкина не согласилась с таким подходом и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховном суде. ВС разъяснил, что бремя доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на должника. Кроме того, снижение неустойки не должно приводить к убыткам кредитора и давать экономическую выгоду недобросовестному лицу – позволять пользоваться чужими деньгами по заниженной процентной ставке.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что в акте апелляции нет мотивов, по которым суд решил снизить размер неустойки. В частности, не указано, в чем несоразмерность суммы последствиям нарушения обязательства, добавил ВС. Тройка судей под председательством Вячеслава Горшкова постановила отменить решение апелляции в части взыскания 350 000 руб. процентов и отправить этот вопрос на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд. В остальной части выводы нижестоящих судов оставили без изменений (дело № 4-КГ19-48).
Эксперты «Право.ru»: «Нижестоящие суды игнорируют позицию ВС»
Отмененные решения явно не вписываются в контекст защиты интересов граждан, чьи права нарушены, говорит Артур Великжанин из Казаков и партнеры . Логика нижестоящих судов, которые снизили проценты за пользование чужими деньгами более чем в три раза, остается непонятной, соглашается с коллегой Никита Семякин, ведущий юрист Содружество Земельных Юристов . «В вопросах процентов, оплаты услуг представителя и прочих «плавающих» сумм практика обычно идет по принципу, что «главное – это не допустить несоразмерных выплат», – объясняет юрист. Исходя из такого принципа, во многих случаях суд самостоятельно занижает размер процентов, ссылаясь на принципы разумности и соразмерности, признает эксперт.
Размер процентов за пользование чужими деньгами можно снизить лишь при наличии веских оснований. Но здесь тяжелое финансовое положение нельзя считать уважительным обстоятельством, поясняет Семякин. Таким образом, должник не доказал, что размер взыскиваемых с него процентов неразумен и несоразмерен совершенному правонарушению, а нижестоящие суды это упустили и необоснованно снизили размер процентов, утверждает юрист.
К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают игнорировать разъяснения ВС о недопустимости произвольного снижения неустойки, констатирует Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов, Ялилов и Сабитов: «Верховный суд часто отменяет такие судебные акты, но чисто физически не может пересмотреть все».
Как проверить имущество
Застраховаться на 100% невозможно, говорит Ялилов, но можно попробовать минимизировать риски. Эксперт выделил восемь пунктов.
Советы по проверке недвижимости
1) Получить выписку из Росреестра, в том числе на предмет обременений, ограничений и споров.
2) Внимательно изучить правоустанавливающие документы, желательно всю цепочку собственников.
3) Посмотреть сайты судов по месту нахождения имущества и жительства собственника – нет ли активных споров, банкротства в отношении собственника и членов его семьи.
4) Посмотреть банк исполнительных производств в отношении собственника.
5) Посмотреть «Федресурс» – нет ли публикаций о подаче заявления о банкротстве собственника и членов его семьи.
6) Сравнить цены – не продают ли объект подозрительно дешево.
7) Обратить внимание на дату возникновения собственности. Если она незадолго до продажи, то выяснить причину.
8) Выяснить, не было ли подобных споров по соседним объектам.
Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юлия Макаренко говорит, что перед сделкой надо проверять историю владения как минимум за последние три года, а в идеале – за 10 лет. По ее словам, в договоре лучше всего указать обстоятельства, которые гарантирует продавец покупателю, и последствия, если представлена недостоверная информация. Сейчас также появилась госгарантия определенной выплаты из бюджета, если единственную квартиру изымают как имущество, находящееся в чужом незаконном владении, говорит партнер Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. «Но эта сумма все равно не покрывает возможные убытки и не позволяет купить новое жилье», – говорит эксперт.
Я советую изучать права на участок и его историю от момента образования земли: проверять основания возникновения таких прав у первого собственника (если была приватизация, то проверять поземельные книги, архивы районных управлений имущества или земельных комитетов). Обязательно поговорите с соседями: всегда узнаете много интересного, хотя не все из услышанного можно принимать «на веру».
Михаил Кюрджев, партнер Адвокатское бюро «А2»
* – имена и фамилии изменены редакцией.
