В феврале прошлого года КС РФ признал неконституционными п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве в той мере, в какой они не гарантируют реального получения покупателем-гражданином, для которого приобретенное у должника жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, которые могли бы быть использованы для покупки другого жилья. Конституционный Суд РФ поручил законодателю закрепить в законодательстве механизм, обеспечивающий реализацию этого права покупателя, а на период до принятия таких поправок установил специальное правило.
На прошлой неделе, 24 июля, Закон о банкротстве был дополнен новой статьей, устанавливающей такой механизм. Ею предусмотрены особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения (доли в праве общей собственности на жилое помещение), когда такая сделка признана арбитражным судом недействительной из-за заниженной стоимости и для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
В частности, установлено, что часть вырученных от реализации жилого помещения средств в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должна быть возвращена (передана) этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. При этом до их перечисления и в течение месяца после этого гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им (по ходатайству гражданина суд может установить дополнительный срок, но не более 6 месяцев).
Кроме того, гражданин может сохранить жилое помещение за собой, обратившись – до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщения о продаже жилого помещения – к арбитражному управляющему с предложением о его приобретении по цене, соответствующей его стоимости, установленной вступившим в силу судебным актом о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной. В этом случае в течение 30 календарных дней со дня получения предложения с гражданином заключается договор купли-продажи. Доплатить разницу нужно в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может предоставить отсрочку (рассрочку) внесения доплаты на срок до 3 месяцев.
Также гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. При этом у гражданина есть возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения, даже если он в торгах не участвовал (при соблюдении ряда условий).
Приведенные выше правила не подлежат применению, если жилое помещение было приобретено безвозмездно. В этом случае арбитражный суд при вынесении судебного акта о признании сделки недействительной разрешает вопрос о принудительном выселении гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в жилом помещении, о чем указывается в резолютивной части судебного акта.
Рассмотренные нормы вступили в силу 24 июля 2023 г. При этом они могут быть применены и в случае, когда арбитражный суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу. Для этого гражданину-приобретателю жилого помещения необходимо обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством об их применении.