Когда во время пандемии резко упали доходы от аренды коммерческой недвижимости, часть владельцев торговых центров и офисов не смогла расплатиться по кредитам, и объекты достались банкам. 2022 год с его «спецоперацией»*, санкциями и исходом западных компаний из страны ситуацию только ухудшил. В интервью Forbes начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка, крупнейшего кредитора рантье, Евгений Акимов рассказал, что происходит с недвижимостью несостоятельных должников, много ли объектов досталось банку и что он с ними делает
— Банки неохотно ставят себе на баланс недвижимость, полученную от взыскания залогов. Тем не менее у Сбербанка такая недвижимость есть. Что банк с ней делает?
— В структуре нашей группы есть управляющая компания «Сампа», созданная в 2021 году. Торговые центры, которые не удалось реализовать, попадают на баланс этой «дочки», которая занимается их развитием и эксплуатацией. Объекты продолжают работать, наполняются арендаторами, увеличивается арендный поток. Когда покупатели определятся со своими предложениями и они нас устроят, мы будем готовы эти центры продать. На текущий момент на балансе «Сампы» находятся 22 ТЦ и один БЦ общей площадью 804 000 кв. м и расположенные в 15 городах России.
— Участники рынка часто говорят, что банки не умеют управлять торговой недвижимостью. У вас есть что на это ответить?
— Нужно как минимум различать непосредственно банк и структуры, входящие в его группу. Если мы говорим про сам банк, то все верно: ни один банк не должен управлять недвижимостью, потому что это непрофильный для него бизнес, поэтому мы и создали дочернюю структуру, где есть профессиональная команда. В головной структуре УК «Сампа» работает несколько десятков человек, но это без учета административного и линейного персонала, задействованного непосредственно на объектах по всей стране, а это еще несколько сотен. Генеральный директор компании — Георгий Найденов, у него более чем 15-летний опыт на рынке управления недвижимостью. Он возглавлял направление Property Management в международной консалтинговой компании Colliers International, а также занимался управлением недвижимостью в девелоперской компании PSN Group.
— Создание собственной управляющей компании — это вообще распространенная практика?
— Более распространенная практика — это когда банки, забравшие коммерческую недвижимость на баланс, привлекают сторонние компании для управления. Кстати, когда говорят, что у банков плохо получается управлять, это может означать, что они просто ошиблись в выборе управляющей компании, которая работает непосредственно на данном объекте. Управляющих компаний довольно много, какие-то из них более успешные, какие-то менее. Мы с ними тоже пока работаем. В одном из наших активов, торговом центре «Зеленопарк», изначально была собственная хорошая команда, которая и сейчас продолжает управлять центром. У них отлично получается: по сравнению с 2021 годом, даже с учетом ухода иностранных брендов, арендный поток вырос, а заполняемость арендаторами сейчас уже около 90%.
— А у самой «Сампы» уже есть успехи, которыми можно похвастать, или год существования — это слишком мало?
— Ну почему же, успехи есть. Как минимум там сформировалась отличная профессиональная команда. Она показывает результат. Мы видим, что совокупный NOI (Net Operating Income. — Forbes) вырос на 20%. Показательный пример — кемеровский ТЦ «Лапландия», где «Сампа» полностью меняла все, что связано с пожарной безопасностью. На время работ его закрывали, а после перезапуска заполняемость этого объекта увеличилась. Еще из успехов «Сампы» — «Триумф Молл» в Саратове, в котором 99% площадей сданы, а это самый большой ТЦ города.
«Инвесторы ездят по всем городам»
— Существенная часть портфеля «Сампы» — бывшие активы ГК «Регионы», сеть ТЦ «Сибирский городок» в частности. Когда-то «Регионы» выкупили сеть у того же Сбербанка, но в кризис объекты вернулись к вам, и сейчас вы выставили их на повторные торги. Как с этим дела, есть заявки?
— Важный нюанс, что эти активы продаются не в процедуре банкротства и есть несколько инвесторов, которые рассматривают возможность покупки. Сейчас они изучают объекты, ездят непосредственно по всем городам, где расположены «Сибирские городки», готовят свои предложения. В ближайшее время мы рассчитываем провести новые торги.
— А почему вы снова выставляете их единым лотом, разве не проще продать по одному?
— «Сибирские городки» — это очень интересный актив, потому что в некоторых городах, где они расположены, каждый из них — самый большой торговый центр. Так что это сложившийся бизнес со своей логистикой, с выстроенными взаимоотношениями, адаптированными к регионам присутствия — Кемеровской области и Красноярскому краю. С нашей точки зрения, эту сеть интересно рассматривать именно в связке, как единый лот.
Машины и квартиры
— Много ли проблемных объектов в 2022 году перешло на баланс Сбербанка и сколько удалось продать?
— При взыскании банки стараются реализовать активы в процедурах банкротства или исполнительного производства, а не брать их на свой баланс. За 2022 год нами было реализовано около 3500 объектов в процедурах банкротства почти на 20 млрд рублей. Более половины этой суммы, 10,5 млрд рублей, заплатили клиенты, которые узнали о продаже актива на нашем ресурсе Portal-DA.
— Вы там размещаете все свои залоги?
— Да, абсолютно все залоги «Сбера», которые продаются в той или иной процедуре, размещены там. Более того, там же размещают свои лоты и другие банки. Всего их порядка 40, и они выставили около 2200 лотов на 36 млрд рублей, плюс наши 1000 с лишним лотов на сумму 66,9 млрд рублей.
— Давайте все же уточним, сколько за 2022 год удалось реализовать объектов в процессе банкротства, а сколько пришлось принять на баланс?
— На баланс мы, как правило, берем квартиры, не реализованные в исполнительном производстве. По закону имущество должника дважды выставляется на торги, и если покупатель не нашелся, мы вынуждены принять его на баланс, в противном случае мы можем потерять залог. Поэтому ликвидное имущество, в основном это квартиры и автомобили, мы принимаем на баланс довольно часто и продаем сами. В 2022 году, например, мы оставили за собой 428 квартир.
А вот «крупную» недвижимость мы на баланс практически не берем. Не потому, что не хотим, просто большие активы, как правило, продаются в рамках банкротства юрлица, а на «банкротных» торгах обычно удается найти покупателя. Там немного другой механизм: если покупатель не нашелся на двух этапах торгов на повышение, то имущество продается в так называемом публичном предложении, где цена снижается. В прошлом году было несколько интересных сделок. Например, нашли покупателя на бизнес-центр Green Point и ТЦ «Глобал Сити», принадлежавшие фонду Arista. Реализовали удачно. Например, Green Point был продан за 997 млн рублей при стартовой цене 923 млн рублей. А ТЦ «Глобал Сити» реализовали по цене более 1 млрд рублей. Так что можно утверждать, что у покупателей есть интерес к коммерческой недвижимости, в том числе и к торговым центрам.
— Довольно часто в 2022 году на рынке звучало мнение, что торговую недвижимость трудно реализовать. Получается, ваш опыт говорит об обратном?
— Некоторые объекты действительно выставляются на торги несколько раз. Если говорить о рынке в целом, то причина, вероятно, в начальной цене, которая может быть завышена. Часто можно услышать, что вы сами и определяете эту цену — выставляйте по адекватным ценам. Ни один банк не принимает решение, по какой цене продавать объект, это определяют оценщики. Хотя результат их деятельности называется «рыночной стоимостью», но реальный ценник все равно определяет сам рынок в процессе торгов: если покупатели не находятся, цену приходится снижать.
— И так с каждыми торгами? У вас тоже?
— Нет, конечно. У нас было немало успешных реализаций. Я уже упоминал объекты Arista, но это был уникальный случай, такое редко бывает. Аналитики нашего Portal-DA подсчитали, что 50% «банкротных» торгов проходят всего с одним участником, еще в 20% приходят два участника. Есть проблемы информированности потенциальных покупателей, и задача всех участников рынка — сделать так, чтобы о продаже банкротных активов узнало как можно больше людей. Когда будет больше покупателей, соответственно, вырастет конкуренция, и будет расти цена.
Еще из успехов 2022 года — мы реализовали бизнес-центр Etmia. Там был забавный нюанс: хотя сам бизнес-центр продан, но на балансе общества оставались некие объекты искусства, скульптуры, которые находятся в этом бизнес-центре. Арбитражный управляющий решил их реализовать отдельно, и вот они как раз до сих пор не проданы.
В 2022 году успешно продавалось много квартир и автомобилей, причем даже выше оценочной стоимости. Самым популярным лотом на торгах в рамках банкротств юридических лиц стал автомобиль Renault Logan, за который боролись 330 покупателей, в результате чего цена выросла почти в 13 раз с 45 000 до 577 000 рублей. Что касается квартир, то самым популярным лотом была квартира в Геленджике, за нее боролись 295 покупателей, которые торговались, кажется, часов 10 и подняли цену в три раза.
«Проблемный актив банку не нужен»
— Получается ли обычно при продаже активов покрыть задолженность, из-за которой они выставляются на торги, или даже выйти в плюс?
— Крайне редко. У нас есть кейсы, когда продаем права требования по цене выше долга, но такое случается один-два раза за год, это уникальные ситуации. Они могут сложиться, когда какой-то заинтересованный инвестор готов у банка купить права по кредиту и дальше сам заниматься взысканием того или иного имущества. Но, опять же, это происходит тогда, когда есть несколько претендентов на тот или иной актив. А в процедуре банкротства продать что-то дороже, чтобы покрыть полностью долг, практически невозможно. По стране удовлетворение требований кредиторов в целом 3–4% от всего реестра задолженности. По залоговым кредиторам чуть лучше, в среднем по стране это 25%.
— Часто от должников можно услышать, что банки отнимают у них активы, которые они создавали долгие годы.
— Любой проблемный актив потому и называется проблемным, что он банку как таковой не нужен. Все обвинения, что банк что-то у кого-то хочет отобрать, абсолютно несостоятельная история, потому что банку никакой проблемный объект не нужен. Банку лучше, если этот актив будет работать нормально и позволит возвращать кредит.
— Правда ли, что банки стали лояльнее к должникам и охотнее идут им навстречу в кризисных ситуациях?
— Да, мы предоставляем реструктуризации, если на то есть экономическое обоснование, есть финансовая модель, которая показывает, что компания может справиться со своей долговой нагрузкой в каком-то обозримом будущем, есть понимание, как этот бизнес будет развиваться, есть какой-то антикризисный план выхода из сложной финансовой ситуации. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, просчитывается. И если есть понимание, что этот бизнес может через какое-то время долг погасить, банки идут навстречу и реструктуризации таким компаниям согласовывают. В любом случае важно быть в диалоге с банком, чтобы у нас была возможность предложить клиенту лучший выбор в его сложной финансовой ситуации.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением», либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.