На этот раз по статье 213.26 – особенности реализации имущества должника
В арбитражном суде города Москвы развернулась жаркая борьба за проданную на торгах квартиру физлица-банкрота. Должник пытается доказать, что цена продажи была заниженной, и развернуть сделку восьмимесячной давности – к большому удивлению покупателя, финансового управляющего и залогового кредитора. Наблюдающие за процессом эксперты считают, что в этом деле суду предстоит не столько решить судьбу квартиры, сколько проверить на прочность статью 213.26 закона о банкротстве, устанавливающую порядок реализации имущества должника.
Торги по продаже московской квартиры, ставшие предметом судебного разбирательства, состоялись летом 2021 года в рамках процедуры реализации имущества гражданки Н, признанной банкротом по заявлению банка ДОМ.РФ в марте того же года (дело № А40-31633/2019). Квартира находилась в залоге у банка, поэтому, когда должницу признали банкротом, недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а сам банк получил статус залогового кредитора.
Подготовка к торгам проходила по вполне обычному сценарию, прописанному в статье 213.26 («Особенности реализации имущества должника») закона о банкротстве. Поскольку квартира была предметом залога, право определить ее начальную продажную цену принадлежит залоговому кредитору. Банк на основании ранее проведенной оценки определил нижнюю границу стоимости квартиры в 26,74 млн рублей. В марте 2021 года соответствующее сообщение было опубликовано на «Федресурсе», после чего была назначена дата аукциона.
При чем тут банкрот?
Не согласившись с начальной оценкой, должница направила в арбитражный суд заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов. В обоснование она представила другую оценку квартиры — в 1,5 раза выше (43 млн рублей), а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов. В качестве обеспечения иска должница попросила суд приостановить торги по квартире, а впоследствии – наложить запрет на регистрационные действия с ней. Заявление суд принял, однако накладывать запретительные меры отказался, не препятствуя финансовому управляющему провести торги для реализации залогового имущества.
Стоит отметить, что сам факт принятия судом заявления от должника-банкрота удивил многих представителей отрасли, в том числе участников процесса. Как пояснила Долг.рф юрист Алена Пожогина (представляет интересы покупателя квартиры), по закону о банкротстве у должника-банкрота отсутствует право на обращение в суд с заявлением о разрешении разногласий, если дело касается залогового имущества. Это уже полномочия финансового управляющего. Кроме того, истцом был пропущен срок подачи этого заявления, что является прямым нарушением пункта 4 статьи 138 закона о банкротстве, подчеркивает Алена Пожогина.
Аналогичную позицию занимает и залоговый кредитор банкрота – банк ДОМ.РФ. В отзыве к заявлению о разногласиях о порядке, сроках и условиях проведения торгов юристы ДОМ.РФ указали на пропуск должником процессуальных сроков и на то, что оспаривать оценку вправе только финансовый управляющий – это прямо прописано в абзаце 3 пункта 4 статьи 213.26 закона о банкротстве.
Торги состоялись, а дело осталось
Впрочем, наибольшую озабоченность у юристов вызывает другой факт. Спустя восемь месяцев после состоявшихся торгов (квартира была продана на аукционе летом 2021 года за 28,8 млн руб.), арбитражный суд неожиданно решил провести ее повторную оценку. На следующей неделе состоится очередное заседание, на котором должна быть назначена судебная экспертиза.
Между тем новый покупатель уже зарегистрировал на себя право собственности, открыл лицевые счета для оплаты ЖКУ и обратился в районный суд с заявлением о снятии с регистрационного учета прописанных к квартире лиц – семьи должника. На сегодняшний день рассмотрение этого заявления приостановлено до разрешения в арбитраже спора о разногласиях по начальной продажной стоимости квартиры и признанию торгов недействительными.
«Суд может сделать повторную оценку недвижимости, если есть разногласия и они поданы в срок, но тогда он должен был приостановить торги, а не разрешать продавать и регистрировать имущество на нового покупателя. Вместо этого суд несколько раз отказывал должнику в наложении обеспечительных мер в виде запрета на проведение торгов и регистрационных действий с квартирой. Это значит, что процедура реализации квартиры была законной, и покупатель имеет полное право распоряжаться своим имуществом», — поясняет Адена Пожогина.
Вызывает сомнение у юристов и намерение должника обосновать более высокую стоимость квартиры ссылкой на другие объявления на интернет-ресурсах. «Предлагать имущество на подобных сайтах можно по любой цене, однако это не означает, что именно за эту стоимость оно будет продано, — поясняет Алена Пожогина. – Кроме того, на торгах по банкротству цена имущества значительно ниже из-за возможного наличия обременений, судебных процессов и отсутствия документов на объекты».
Закон суров, но это закон
Прямым нарушением закона о банкротстве наблюдатели называют и попытку должника самостоятельно, в обход конкурсной процедуры погасить долг перед залоговым кредитором. Как пояснили в юридической компании «Система», признанное банкротом физическое лицо не имеет право в обход управляющего проводить сделки по оплате задолженности, потому что это нарушает очередность удовлетворения требований кредиторов и в целом закон о банкротстве.
«Закон суров, но это закон. Если физическое лицо признается банкротом, то оно теряет возможность самостоятельно вести свои финансовые дела, это становится прерогативой назначенного судом финансового управляющего, — поясняет глава ООО «Система» Роман Береснев. – Если должница имела возможность изыскать средства и погасить свои долги, то это нужно было делать вовремя. Если же дело дошло до банкротства, то она должна действовать строго в рамках закона о банкротстве, поскольку в деле появляются другие кредиторы, финуправляющий, оценщики, организаторы и участники торгов и т.д. Ни чьи права в этом процессе не должны быть нарушены».
