Госкомпания «Дом.РФ» планирует запустить программу субсидированной ипотеки под 6,5% на покупку индивидуальных жилых домов на первичном рынке. Но воспользоваться ей смогут пока только молодые заемщики с детьми
Госкомпания «Дом.РФ» (носит статус единого института развития в жилищной сфере) выделит 300 млн руб. на пилот программы льготной ипотеки на покупку индивидуальных жилых домов, рассказал РБК гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Такое решение было принято правлением госкомпании на прошлой неделе. Деньги на программу выделят из прибыли компании, а кредиты будет выдавать банк «Дом.РФ».
По словам Мутко, пилотный проект субсидированной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может быть запущен в декабре. Планируется, что он продлится до 1 июля 2021 года. Программой смогут воспользоваться заемщики не старше 35 лет, у которых на иждивении есть дети не старше 19 лет.
Ставка по программе будет такой же, как по правительственной программе ипотеки с господдержкой на покупку квартир в новостройках, — 6,5%. Такими же предполагается сделать и лимиты: до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн руб. в других регионах. Срок кредита должен не превышать 20 лет, а первоначальный взнос быть не ниже 20%.
Программа будет распространяться только на первичный рынок, то есть на покупку домов от застройщиков. В случае самостоятельного строительства дома заемщик должен будет заключить договор с подрядной компанией.
«Сегодня почти половина всего ввода жилья приходится на ИЖС. Однако банки из-за низкой ликвидности неохотно выдают кредиты гражданам на строительство и приобретение частных домов. Доля сделок с ипотекой здесь минимальна — до 5%», — говорит Мутко. По его словам, сейчас ставка на ипотеку в сегменте ИЖС на 2–3 п.п. выше, чем по кредитам на покупку квартир в стандартных многоэтажных домах. Мутко не исключил, что после отработки механизмов поддержки ИЖС на пилотной программе, она может быть распространена на всех участников рынка.
РБК направил запрос в Минстрой.
Что происходит с рынком частных жилых домов
В России ежегодно вводится 75–80 млн кв. м, из них на ИЖС приходится 30–35 млн кв. м (около 270 тыс. домов). В нацпроекте «Жилье и городская среда» прописано увеличение ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м, из которых на ИЖС должно приходиться 40 млн кв. м. Этих показателей предполагалось достичь к 2024 году, но сейчас идет корректировка проекта, сроки его реализации передвинут на 2030 год.
С 2020 года льготная ипотека для покупки, в том числе и индивидуальных жилых домов, действует на сельских территориях. Программа сельской ипотеки позволяет по ставке до 3% купить готовый дом или построить жилье в селе. Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Также Минстрой разработал программу развития ИЖС, по которой предложил выделить на развитие этого сегмента 137,7 млрд руб.
Как программа повлияет на рынок
По данным НКР, ставки по ипотечным кредитам на ИЖС превышают ставки по собственным программам банков на «первичку» в новостройках на 1–2 п.п. Уровень ставок по кредитам на ИЖС начинается от 8,5% и находится в среднем в интервале 9–11%, говорит управляющий директор рейтинговой службы Национального рейтингового агентства (НРА) Сергей Гришунин. В НРА оценивают спрос на ИЖС на пятилетнюю перспективу в 450–500 млн кв. м, или в 3 млн домов. По данным Frank RG, сейчас ипотеку на ИЖС выдают девять банков, диапазон ставок — от 7,14 до 17,74%, средняя ставка программ по всем банкам — 8,52%.
«Понижение ставки, безусловно, сделает этот вид ипотеки более привлекательным. Кроме того интерес к ИЖС сильно повышается в связи с распространением COVID-19, так как значительная часть населения стала рассматривать города как опасное место для жизни и задумывается о переезде в пригород», — говорит Гришунин. Он добавляет, что несмотря на это, основная часть населения с доходами, позволяющими взять ипотеку, все же проживает в городах, и это осложняет развитие рынка ипотеки ИЖС.
В числе проблем выдачи кредитов Гришунин также называет низкую ликвидность загородных домов и, как следствие, высокие дисконты на продажу залогов в случае банкротства заемщика, сложности в оценке стоимости земельного участка и домов и недостаточное количество застройщиков с устойчивой кредитной историей.
Льготная ипотека не способствует минимизации специфических рисков сегмента, а лишь перекладывает их часть на государство, предупреждает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.
Что происходит с льготной ипотекой на квартиры
В апреле 2020 года была запущена программа субсидирования ставок ипотеки до 6,5% для покупки квартир в новостройках. Первоначально она должна была действовать до 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Программа субсидирования ставок привела к росту цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России, по данным «Дом.РФ», увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма. В среду, 25 ноября, председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что программу важно вовремя завершить, поскольку субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность. «Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ.
«В целом такая программа для рынка — это позитивно, потому что сейчас с ИЖС работают единицы банков. Это немножко всколыхнет рынок, хотя конечно не так, как это было после введения льготной программы на новостройки», — говорит генеральный директор центра загородной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Сергей Ганусов.
Ганусов подчеркивает, что оценить работу программы можно будет только на практике. «Важно понять, какие требования банк будет предъявлять к оснащению участка коммуникациями, потому что зачастую эти требования таковы, что невозможно взять ипотеку даже на уже построенный дом с подведенными сетями», — говорит Ганусов.
Также, по мнению собеседника РБК, требование по заключению договора с подрядчиком зачастую приводит к заключению фиктивных контрактов. Обязательный договор с подрядчиком при выдачи ссуды необходим, при этом в нем должна быть четко прописана стоимость полной постройки дома, уверен Лопатин. Без такого договора заемщики зачастую строят дом самостоятельно для того, чтобы сэкономить, но в итоге растягивают сроки и выходят за пределы сметы. «Это несет в себе высокие риски недостроя и появления на балансе банка низколиквидного залога», — предупреждает он.