Мы все уже глубоко погрузились в пространство жизни и быта, созданные коронавирусом. Однако более важная проблема состоит в том, что перманентное существование пандемии — это вопрос, видимо, еще нескольких лет. И общество не сможет существовать в информационном пространстве, где в центре внимания находится страшное, но преходящее явление, а вся нормальная жизнь как будто бы приостановлена на некий срок, крайняя дата которого постоянно отодвигается в будущее.
Из-за более чем полугода, на которых уже споткнулась «нормальная жизнь», степень подспудного накала этих проблем только выросла. И они скоро начнут прорываться, представляя собой угрозу — как для власти, так и для общества. При этом, чтобы что-то поменять, надо начать думать о сути этого явления, а не об эффектах массового сознания.
Одной из таких ключевых проблем является проблема «обманутых дольщиков». Уже много лет я пишу о том, что это самая серьезная и масштабная проблема Новосибирска. Более того, даже сейчас продолжается возведение финансовых пирамид под видом строительных компаний, которые, накапливая долги за аренду земли перед муниципалитетом, по факту уже являются скрытыми банкротами и продолжают генерировать когорты будущих обманутых дольщиков.
Новосибирск — это безусловный лидер в Сибири по объемам вводимого жилья и темпам роста населения. А строительный бизнес, к сожалению, тот сегмент, который определяет экономику города и области. И это та бомба региональной политики, которая может рвануть в любой момент. И взрыв будет обладать тем большими последствиями, чем больше мы зависнем на проблемах текущей пандемии.
Проблемы строительного рынка тоже можно рассматривать как хроническую болезнь новосибирской экономики, которая привлекает внимание только в случае обострения. Так, например, происходит, когда банкротится какой-нибудь застройщик или «обманутые дольщики» выходят на свой очередной митинг. Но, как и в любой болезни, связанной с зависимостью, самая важная и первичная задача — это признание того, что ты болен. В случае же с «обманутыми дольщиками» этому осознанию мешает не только безумное федеральное законодательство — закон о долевом участии в строительстве, который напрочь уничтожил важнейший фактор инвестиционного выбора — репутацию застройщика, но и даже сам термин «обманутый дольщик».
Из этого вытекает несколько проблем — инвесторы отказываются признавать свою вину, власть боится массовых протестов, а общество деморализовано, всем сочувствует и ко всему, одновременно же, равнодушно. Все это показатель тотальной неадекватности действий и отношения к действительности, базирующегося на крайне низком уровне правовой и экономической культуры.
Суть и генезис проблем новосибирского рынка недвижимости были описаны почти три года назад в цикле статей, посвященных системному кризису строительной отрасли.
Часть первая.
Часть вторая.
Часть третья.
Часть четвертая.
За время, прошедшее с публикаций, заметная часть средств дольщиков начала привлекаться с использованием эскроу-счетов, что уменьшило риски фактической потери инвестиций, но заметно увеличило издержки застройщиков. Увеличение же расходов производителя в отрасли, которая и так зависит от сиюминутного спроса, изменения уровня доходов бедного населения, государственных прямых и косвенных субсидий строительной отрасли и ипотечного кредитования, прямо пропорционально приводит и к рискам банкротства строительных компаний.
У каждой стороны в этом конфликте, который обычно даже не воспринимается таковым, есть свои ошибки и модели заблуждения. Давайте попробуем посмотреть на них непредвзято.
«Обманутые дольщики» тратят огромное количество сил и энергии на попытки доказать и сформировать в публичном пространстве мнение, что разорившийся застройщик является мошенником, а государство, которое «допустило» это строительство виновно в этом.
Прежде всего надо понимать, что дольщиков никто не обманывал. Они обманулись сами. И как бы кто «обманутых дольщиков» в законодательстве не называл — они просто инвесторы (да, неквалифицированные, но инвесторы), которые приняли свободное решение о вложении своих денег на строительном рынке. Они не покупали ни жилья, ни недвижимости — они покупали право требования по договору долевого участия в строительстве. И глупо считать иное.
Если свободный в принятии своих решений человек хочет купить жилье, он покупает квартиру на вторичном рынке. Или комнату на вторичном рынке, если ему не хватает денег. Они же хотели получить прибыль, сделали инвестиционный выбор и проиграли. Потому что играли своим капиталом на высокорискованном рынке, сродни игре на бирже. И сгубила их не доверчивость, а элементарные экономическая и правовая неграмотность и желание заработать. Или говоря проще — применительно к рынку, который вынесен за рамки простого потребительского поведения — глупость и жадность. Попытки же выдать себя за людей, которых обманули при покупке в магазине — это манипуляция массовым сознанием. В данной ситуации — они уж точно не жертвы, а, скорее, пособники мошенников, которые, воспользовавшись ситуацией, стремятся всеми силами компенсировать свои риски из бюджета.
Отличие «обманутых дольщиков» от других категорий инвесторов и предпринимателей только в том, что биржевый спекулянт или игрок в казино не идёт потом на площадь протестовать. И тем более требовать от власти, чтобы та решила их проблемы. Частенько они обращаются лично к Владимиру Путину и требуют достроить дом за счет бюджетных средств. То есть за их неверный личный инвестиционный выбор, за их глупость и жадность должны расплачиваться все остальные люди в стране, которые платят налоги. В случае особого цинизма предлагают всем сброситься на достройку их дома те люди, которые даже не удосужились подписать договор долевого участия в строительстве, а инвестировали свой капитал по предварительному договору, договору займа или через покупку векселя.
Для того, чтобы понять, почему я так жестко квалифицирую эти элементы поведения «обманутых дольщиков», давайте посмотрим на ситуацию здраво. Во-первых, государственных денег не бывает — есть только деньги налогоплательщиков. Во-вторых, решение той или иной проблемы из бюджета следует воспринимать исключительно просто: это всё общество по взаимному согласию сбросилось на общественно значимые нужды. В-третьих, ресурсы бюджета не бесконечны, и увеличение расходов по одной категории автоматически означает в конечном итоге уменьшение расходов по другой статье бюджета.
Таким образом, стандартный формат требований «обманутых дольщиков», если отбросить все лишние эмоции и реверансы, может восприниматься только как предложение обществу компенсировать им недополученную инвестиционную прибыль — вместо финансирования школ и больниц. Возникает законный вопрос, что дальше — финансирование из бюджета неоплаченных долговых расписок по частным займам? Я, казалось бы, специально утрирую, но на самом деле это абсолютно сопоставимые вещи.
Позиция властей — это другая сторона проблемы. Мои претензии к власти — в первую очередь, региональной и городской (федеральная уже давно перестала решать реальные проблемы общества, существует в своем выдуманном и одновременно коррупционном мире) — гораздо масштабнее. И заключаются в том, что они не хотят решать проблему по существу, а занимаются только смягчением и растягиванием во времени катастрофы для того, чтобы не было массовых волнений. В современных условиях это приводит к тому, что масштабы проблем только растут, как подводная часть айсберга. Когда айсберг перевернется — утонут и многие чиновники, и многие налаженные системы взаимоотношений. В чем же суть этой политики затыкания дыр?
Во-первых, это пляски с бубном вокруг «обманутых дольщиков» ради их успокоения. То, что дом не «сдался», и у людей завис их инвестиционный капитал — это вовсе не социальная проблема, это проблема инвестиционного выбора. Надо прекратить называть объекты инвестирования недостроенным жильем. Необходимо четко и недвусмысленно декларировать обманувшимся инвесторам (причем, всем, включая и тех, кто даже не удосужился подписать «долевик» — они нисколько не хуже остальных), что это их персональный выбор и их персональная проблема; что их проблемы не будут решаться за счет средств бюджета.
Во-вторых, программа спасения обманутых дольщиков за счет раздачи муниципальной земли без конкурса — это недопустимый (и даже коррупционный) путь решения проблемы одной небольшой, активной и неукротимой части общества за счет всего народа. Кроме того, не секрет, что программа спасения «обманутых дольщиков» проводится за счет уменьшения финансирования других программ в сфере жилищного строительства, включая расселение ветхого и аварийного жилья. И вины людей, которые проживают в домах ветхого фонда, как раз нет; их положение является тяжелым наследием советского прошлого.
В-третьих, отсутствие реальной помощи. Основная помощь властей должна состоять в том, чтобы помочь инвесторам (ввиду того, что они массовые и неквалифицированные) самоорганизоваться, создать соответствующие организационно-правовые формы, сброситься самим на достройку дома, эффективно представлять свои интересы в рамках процедуры по банкротству. В этой части проблема действительно социальная и без государственного регулирования эффективно решена быть пока не может.
В-четвертых, надо иметь в виду, что любая прямая или опосредованная помощь строительным компаниям, включая субсидирование процентной ставки по ипотеке на покупку новостроек, это удар по капиталу большей части жителей города, владеющих квартирами на вторичном рынке. Переключение даже части спроса со вторичного рынка на первичный сказывается на капитализации массовой жилой недвижимости — то есть люди теряют капитал и уменьшают свои шансы на улучшение жилищных условий. Особенно это касается семей с детьми, которые вообще наказываются целым комплексом федерального законодательства, начиная от закона об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, через законодательство, регламентирующее деятельность органов опеки и попечительства и заканчивая многими положениями закона о материнском капитале. Любая ответственная власть, должна защищать интересы большинства населения — в том числе и перед федеральной властью, а не помогать бизнесу — причем рискованному — за счет бюджета.
В-пятых, закрытая до сих пор информация о размере долгов строительных компаний за аренду земли перед муниципалитетом — это самый яркий показатель безответственности как муниципальной, так и региональной власти. Если смотреть по сути, то отсутствие этой информации в публичной сфере можно рассматривать как попытки покрыть дальнейшее развитие финансовых пирамид, замаскированных под строительные компании и жилищно-строительные кооперативы. Что, конечно же, только усугубит масштабы проблем «обманутых дольщиков» в будущем.
Новосибирское общество и его отношение к проблеме «обманутых дольщиков», на мой взгляд, в лучшую сторону отличаются от соответствующего отношения в большинстве других городов. Очень важно, что значительная часть представителей новосибирского гражданского общества критично относятся к иждивенческим позициям обманувшихся инвесторов. В том числе и с морально-нравственных позиций. Очень рад, что подобный перелом к здравомыслию произошел, в том числе, и вследствие моих скромных усилий.
В настоящий момент самым важным предупреждением к обществу должна быть необходимость осторожного отношения к протестам «обманутых дольщиков». На общей волне роста оппозиционных настроений, с точки зрения многих людей и некоторых общественных активистов, «обманутые дольщики» начинают выдаваться за жертв и в любом конфликте этой группы населения с властью, активисты иногда пытаются становиться на их сторону. Это большая ошибка.
Каково бы не было отношение нормального и ответственного гражданина к слабому и коррумпированному государству, анализ любой проблемы может строиться только на основании ее анализа по сути. А не заменяться предвзятым отношением только потому, что одной из сторон конфликта является недостойная структура или лично неприятные люди. Только в этом случае у нашей страны и нашего общества есть шанс на будущее.
Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо