По итогам октября на рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по всем классам — это на 73% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 11% больше, чем в прошлом месяце. Объем предложения сократился на 14% и достиг минимального значения за 5 лет, подсчитали аналитики компании «Метриум». Вместе с тем, согласно недавнему исследованию аналитического центра НАФИ, 68% россиян категорически боятся покупать строящееся жилье, отдавая предпочтение квартирам в готовых домах.
Руководитель исследовательских проектов НАФИ Анастасия Гребенюк считает, что
несмотря на то, что приобретение жилья является популярным способом вложения средств, такие инвестиции на этапе строительства «все чаще воспринимаются как большой риск». Она также предполагает, что доверие к застройщикам в ближайшее время будет снижаться.
Рынок недвижимости во многом является «лакмусовой бумажкой» экономической ситуации в стране, напоминает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, изменение курса валют особенно заметно сказывается на поведении покупателей: пытаясь сохранить свои деньги от обесценивания, многие стремятся вложить их в недвижимость. А высокий спрос на сделки с ДДУ вкупе с высокой степенью недоверия к застройщикам эксперт объясняет погоней за выгодой.
«Покупка жилья на этапе строительства — выгодная покупка, так как в новом готовом доме стоимость квадратного метра значительно выше. Однако риск недостроя, либо переноса срока сдачи, существует. Люди, вкладываясь в недвижимость, принимают этот риск в пользу значительной экономии», — говорит Сергей Ковров. Как правило, покупатели, подбирающие квартиру в строящихся проектах, часто предварительно собирают информацию о застройщиках, самих жилых комплексах, изучают отзывы и лишь после этого принимают окончательное решение. Такая осведомлённость позволяет минимизировать риск и убрать излишнюю тревожность, отмечает собеседник «Газеты.Ru».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский говорит о том, что сейчас главный риск для покупателя – это получить квартиру с задержкой, либо отказаться от покупки при определенных обстоятельствах (например, при банкротстве застройщика) и забрать денежные средства. Дома при любом раскладе достроятся, иначе застройщик просто не получит никаких денег, потому что к ним нет доступа до момента подписания акта приемки квартиры. Поэтому волноваться за то, будут ли построены дома или нет, не стоит. Однако эксперт предупреждает, что есть и другие, более веские поводы для беспокойства.
«Первый из них заключается в том, что через два-три года будет сдаваться огромное количество жилых комплексов, качество которых, мягко говоря, будет вызывать вопросы. Нужно свыкаться с мыслью, что дома класса ниже «Кофморт+» в ближайшие годы будут качественно хуже нынешних домов брежневских времен»,
— указывает эксперт, называя в качестве одной из причин этого явления «взорвавшую» рынок программу льготной ипотеки. Когда не было понятно, будут ли ее продлевать, застройщики решили опередить события и только на рынок Москвы за третий квартал вывели на 72% больше проектов, чем за тот же период прошлого года, отмечает Кричевский. По его словам, сделано это было для того, чтобы люди успели взять ипотеку и выкупить метры на нулевом цикле по ценам, схожим со стадией середины строительства.
В качестве второго фактора риска эксперт называет возможный провал инвестиций в жилую недвижимость. Дело в том, что многие берут потребительские кредиты для первого взноса по льготной ипотеке, а реальные доходы населения будут падать как минимум еще следующий год, к тому же, все еще сохраняется ряд экономических неопределенностей, связанных с распространением вируса, поиском вакцины и выборами в США, предупреждает собеседник «Газеты.Ru»
«Все эти факторы вместе со снижением спроса на новостройки говорят о том, что инвесторы могут либо вообще не получить никакой прибыли от покупок на первых стадиях строительства, либо получить совсем не те бонусы, которые предполагались изначально», — указывает Алексей Кричевский, прогнозируя на этом фоне падение цен как минимум на 10-12% от сегодняшних уровней уже во второй половине следующего года с дальнейшей коррекцией до 15-20%.
«Те, кто сейчас берет ипотеку, не понимают, что повышение цен уже вдвое превысило все выгоды от субсидирования ставки»,
— добавляет аналитик.
Что касается обострения проблемы обманутых дольщиков или роста числа долгостроев, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что предпосылок этому сейчас нет.
«Порядка 40% строящегося в стране жилья финансируется банковским кредитованием, то есть реализация этих проектов практически не зависит от колебаний спроса. Другие новостройки, которые возводят по старым правилам, уже находятся на поздних стадиях строительства, поэтому они скорее всего будут возведены в любом случае», — предполагает эксперт.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев указывает, что сейчас спрос также стимулирует возможность использования эскроу-счетов: за счет данного механизма покупатели получают фактически стопроцентную гарантию сохранности своих вложений — в случае банкротства девелопера или банка покупатели могут вернуть депонированные средства со счета, либо дождаться завершения строительства.
Возможность заключения договоров с использованием эскроу-счетов Сергей Ковров называет новым витком развития рынка недвижимости, который в ещё большей степени стоит на защите интересов покупателей. По его словам, те проекты, которые перешли на такой механизм, имеют конкурентное преимущество перед теми проектами, которые до сих пор реализуются по старой схеме.