Конъюнктура жилищного рынка во II полугодии 2020 г., по оценке аналитиков портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было эпидемии, но также обвалились цены на нефть в результате увеличения ее поставок Соединенными Штатами на мировой рынок. Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен. Так, стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в декабре 2014 г. подскочила по сравнению с концом предыдущего года на 8,1% (до 183,9 тыс руб.), в двухкомнатных — на 9,9% (до 185,1 тыс руб.), в трехкомнатных – на 14,3% (до 185,9 тыс руб.).
Однако вслед за всплеском последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет. Новостройки опустились тогда быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.
В нынешнем году стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю в среднем увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Цена квадратного метра в однокомнатных квартирах выросла со 174,9 тыс руб. до 184,8 тыс руб. (+5,6%), в двухкомнатных – со 175,7 тыс руб. до 184,8 тыс руб. (+5,2%), трехкомнатных – со 170,9 тыс руб. до 177,7 тыс руб. (+4%).
Интересная деталь: данные IRN.RU развеивают сложившийся в девяностых годах миф о том, что недвижимость служит защитным активом во время кризиса. Цена квадратного метра в октябре 2020 г. была лишь на 0,9 тыс руб. выше уровня декабря 2014 г. (прибавка полпроцента за семь лет). Стоимость квадратного метра в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах за этот же период просто ушла в минус (-1,1 тыс руб. и -8,2 тыс руб. соответственно). При этом инфляция, по данным Центрального Банк, в 2015 г. составила 12,9%, в 2016 г. — 5,4%, 2017 г. — 2,5%, 2018 г. – 4,3%, 2019 г. – 3%.
Правда, здесь нужно учесть, что в текущем году появился новый драйвер роста цен на недвижимость – льготная ипотека под 6,5% годовых, которая стимулировала приток новых покупателей и средств в сегмент жилой недвижимости. Однако спекулятивный рост цен, который произошел на рынке недвижимости за январь – октябрь 2020 г. уже «съел» небольшой выигрыш, который получили «ипотечники» от разницы в ставках.
«Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт, — отмечают эксперты IRN.RU в своем прогнозе рынка недвижимости. — Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%».
До конца года уровень спроса, по мнению аналитиков портала, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.
«Сегодня продолжается бегство от рубля, лишние рубли стремительно вкладываются в недвижимость. Но это «старые накопленные» деньги, — комментирует ситуацию гендиректор компании «VIPFLAT» Леонид Рысев, — На сколько их хватит? Еще на месяц-два. А что потом? Новые прибыли получать все сложнее при слабой экономике. Напоминаю, что в России именно до октября введен мораторий на банкротства, и сегодня еще не сказались последствия карантина. Осенью будут банкротства – они порождают цепочку неплатежей и распродаж».
В регионах сейчас наблюдается, по оценке экспертов риэлтерской компании «Этажи», повышение спроса на недвижимость, несмотря на снижение предложения. Это происходит по причине сокращения ипотечных ставок и уменьшения суммы первоначального взноса, а также мер государственной социальной поддержки.
Кроме того, покупатели, которые долго хранили свои сбережения в банках, стали активно покупать недвижимость. Пик спроса можно ожидать нынешней осенью.
Вместе с тем вполне вероятно снижение цен на недвижимость в среднесрочной перспективе при условии, что стоимость квартир будет ощутимо завышена, доходы россиян упадут, а на рынке появится большое количество предложений.