Конкурсный управляющий компании готовится продать огромный производственный комплекс и его земли в центре Казани вопреки воле кредитора ТФБ
Главный актив обанкроченной обувной фабрики «Спартак» — бывшее производственное здание и земля по улице Спартаковской, 2 выставят на продажу. Как стало известно «Реальному времени», конкурсный управляющий фабрикой Артур Зайнетдинов через суд добился права на самостоятельное проведение торгов, не допустив к их организации близкий к АСВ «Российский аукционный дом». Начальная цена актива определена в 1,497 млрд рублей. «Проглотить» такой «кусище» смогут только крупные девелоперские группы, либо татарстанские энергокомпании с небольшой кредитной нагрузкой, сходятся во мнении эксперты. Но дисконт — причем, существенный — неизбежен.
«Конкурсник» «Спартака» отодвинул РАД от главной сделки
Близится к финалу банкротство старейшей казанской обувной фабрики «Спартак», которая из-за финансового краха «Татфондбанка» не успела дожить до 100-летнего юбилея. На этой неделе новый конкурсный управляющий фабрики Артур Зайнетдинов (входит в московское СРО «Возрождение», назначен в августе 2019 года, — прим. ред.) добился утверждения принципиального решения об условиях продажи ключевого актива — здания и земли фабрики, частичного находящегося в залоге у ТФБ.
«Конкурсник» получил исключительное право на самостоятельную организацию торгов, тогда как его непосредственный кредитор — конкурсный управляющий ТФБ — настаивал на передаче полномочий федеральному игроку — «Российскому аукционному дому». Непримиримые разногласия, зашедшие в тупик, были разрешены в арбитражном суде Татарстана.
5 октября в своем определении суд постановил утвердить порядок продажи имущества ОАО «Обувная фабрика «Спартак» в редакции, предложенной конкурсным управляющим. Это означает, что «РАД» не будет допущен к организации торгов дорогостоящей недвижимости в самом центре Казани, вопреки воле основного кредитора обувной фабрики. Таким образом, подготовка к продаже самого ценного актива фабрики пройдет без постороннего участия внешней федеральной компании.
Определение арбитража подлежит немедленному исполнению, если, конечно, конкурсный управляющий ТФБ не оспорит его, сообщил «Реальному времени» конкурсный управляющий Артур Зайнетдинов. Пока в электронной базе арбитража апелляционная жалоба не зарегистрирована. Определение вступает в силу в пятницу, 16 октября, подтвердил он. Ожидается, что условия продажи здания и земельного участка будут вынесены на утверждение собрания кредиторов обувной фабрики «Спартак», назначенного на 21 октября. В этот день станет известна точная дата торгов. Предвосхищать исход событий Артур Зайнетдинов не стал, попросив тайм-аут до 16 октября.
Определение арбитража подлежит немедленному исполнению, если, конечно, конкурсный управляющий ТФБ не оспорит его. Фото Максима Платонов
Начальную цену определили в 1,5 млрд рублей
ОАО «Обувная фабрика «Спартак» находится в процедуре банкротства с 2017 года, а само конкурсное производство открылось в апреле 2018 года. К этому времени были распущены 400 работников. Фабрика немного не дожила до своего 100-летия из-за краха ТФБ.
Тем не менее начальная цена здания и земельного участка под ним определена и составила в 1,5 млрд рублей, следует из определения суда. Общая площадь бывшего производственного здания, по данным экс-менеджмента фабрики, составляет 25 тысяч кв. м. Земельный участок под ним — 2,3 га. В пересчете на 1 кв. м приходится примерно 60 тысяч рублей (без учета земли).
Правда, юридически заявленная цена имеет статус «продажной» до утверждения собранием кредиторов. Хотя, скорее всего, вряд ли будет отличаться от начальной.
При защите своих требований представитель конкурсного управляющего «Спартака» в суде указала, что «реализация имущества, как находящегося в залоге у ПАО «Татфондбанк», так и свободного от залога, является экономически целесообразной, т. к. имущество представляет собой единый производственный комплекс обувной фабрики». Иначе говоря, «конкурсник» собирается продавать актив как единый производственный комплекс: здание и землю под ним по начальной цене 1,495 млрд рублей плюс производственное оборудование из 509 позиций с начальной ценой 1,7 млн рублей.
В результате «РАД» отодвинули от главной сделки, ради которой федеральный игрок пришел в январе на татарстанский рынок банкротств. Отметим, что до этого он провел 10 торговых сессий из 24 проведенных по продаже активов «Спартака». Как писало «Реальное время», от услуг РАД отказываются и другие компании ТФБ из-за большой комиссии, которая достигает нескольких миллионов рублей.
«РАД» отодвинули от главной сделки, ради которой федеральный игрок пришел в январе на татарстанский рынок банкротств. Фото nsp.ru
Кредиторы дважды срывали выход на торги
Необходимо отметить, что производственное здание на Спартаковской, 2 является главным источником погашения долговых обязательств предприятия перед Татфондбанком. По данным конкурсного управляющего ТФБ, требования банка, включенные в реестр кредиторов, составляют 3 млрд рублей, но обеспечены залогом имущества предприятия-должника на 1,52 млрд рублей. Само здание находится в залоге у банка, следует из материалов конкурсного управляющего ТФБ.
Именно по этой причине в течение всего этого года собрание кредиторов дважды «срывало» утверждение схемы его продажи. «На собраниях кредиторов 12 февраля и 27 марта конкурсные кредиторы воздержались от принятия решения по вопросу утверждения порядка реализации имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим. В то же время, иных предложений по редакции положения о порядке реализации имущества должника не поступало», следует из определения суда.
«Реальное время» направило запрос в АСВ на изложение позиции в этом споре, но пока не получило ответа — он будет опубликован по получении.
«Эффективность продажи имущества ликвидируемой организации в значительной степени зависит не только от адекватной начальной цены лота, но и от качества предпродажной подготовки», — поясняли ранее в АСВ. Поэтому, по мнению госкорпорации, важно, чтобы организатор торгов обладал достаточным опытом и профессионализмом в вопросах юридической экспертизы и сопровождения сделок, подготовки заключений, работы с клиентской базой, а также организации рекламных кампаний и т. д.
Производственное здание на Спартаковской, 2 является главным источником погашения долговых обязательств предприятия перед «Татфондбанком». Фото Максима Платонов
Между тем, в РАД неофициально смирились с поражением, признав, что продавать актив будет конкурсный управляющий:
— Судебное определение четко обозначило позицию — продавать будет «конкурсник» «Спартака» сам и без нашего участия. Почему-то лишь в Татарстане происходит так, когда конкурсный управляющий идет вразрез позиции кредитора, — с сожалением заметил представитель РАД, комментируя ситуацию «Реальному времени».
Редевелопмент под мега-офис — другого не дано
Кто будет претендовать на актив? Можно ли реанимировать обувную фабрику? Эксперты в области девелопмента однозначно считают, что локация обувной фабрики в «деловом ядре» Казани исключает производство.
— Здесь однозначно будут подкупать здание с расчетом на редевелопмент под торгово-офисный комплекс Казани. Другого просто не дано!, — считает гендиректор «А Девелопмент» Мурат Ахмеров.
По его мнению, это сложное глубокое здание высотой в четыре этажа нуждается в капитальной реконструкции. «Более-менее в хорошей форме находится — первый этаж. А внутри здания большие окна, длинные тоннельные переходы. Здесь не получится сделать «нарезку» для мелких офисов». Зато месторасположение, по его словам, чрезвычайно привлекательное, особенно с видом на улицу Салимжанова.
«Проглотить» такой «кусище» смогут либо АББ, либо ГК Urban, либо крупные татарстанские энергокомпании с небольшой кредитной нагрузкой, сходятся во мнении эксперты. Но в последнее время ГК Urban приобрела немало земельных активов (под жилищное строительство, — прим. ред.), так что вряд ли будет замахиваться на Спартаковскую, отмечают другие собеседники издания.
— Последние торги показывают, что стартовая цена падает в два раза. И сейчас дисконт в два раза неизбежен, — полагает Ахмеров.
При этом он обращает внимание на риски долгого заполнения здания резидентами, которое могут растянуться на 2-3 года после реновации. В целом, окупаемость инвестиций может составит 8—10 лет, считает он.
«Спартак» был могуч: продавал по 1 миллиону пар
Экс-директор обувной фабрики и гендиректор торгового дома «Спартак» Ильдар Зарипов также сомневается, что будущий покупатель возьмется за реанимацию фабрики, но не исключает такой вероятности:
— Спартак был конкурентоспособен. Ежегодно продавал 1 млн пар обуви на потребительском рынке. Это дорогого стоит! И сейчас продавать здание как единый комплекс вряд ли получится. Потому что государство не оказывает поддержки, — рассуждает он.
При этом он признает, что сами площади были избыточны: «чтобы производить 0,5 млн пар обуви в год — достаточно 10 тысяч кв. м».
— Сейчас приоритеты у государства: нефть, нефтепереработка, нефтехимия. Там проблем хватает. Вряд ли кто-то пойдет на потребительский рынок. Хотя будущий собственник может и консолидировать торгово-офисные помещения и производство. Это можно соединить воедино. Емкость российского рынка — 500 млн пар обуви, а производится в стране 50 млн пар или 10%. Поэтому здесь есть большая ниша для импортозамещения, — обозначил перспективу Зарипов. — Легкой промышленности необходимо пристальное внимание государства. Можно было бы восстановить [производство]. Должна быть воля государства, но поддержки, к сожалению, сейчас нет.