Система проектного финансирования, или эскроу-счетов, введенная год назад, избавила покупателей жилья от риска влиться в ряды «обманутых дольщиков», однако привела к снижению объемов ввода жилья и спроса на него. О мерах, необходимых для отладки этой системы, рассуждает член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов
Bloomberg via Getty Images
По информации Банка России, к 1 июля 2020 года застройщики заключили около 1400 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 700 эскроу-счетов. Тем не менее, по итогам I квартала 2020 года в совокупном объеме предложение с использованием эскроу-счетов занимало только 31%. Это при том, что ввод жилья в России по итогам первых пяти месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизился на 5%. Так, в Москве в первом полугодии объем предложения сократился на 13%, а количество сделок уменьшилось на треть. В Петербурге объем предложения сократился на 19%.
Причины такого развития событий — в отсутствии роста реальных доходов населения, внезапно нагрянувшей пандемии и, конечно, сложностях перехода застройщиков на новую схему работы, на которой нужно остановиться отдельно. По новым правилам, застройщики могут строить на собственные средства и продавать готовое жилье, либо претендовать на проектное финансирование в банках. Реализация объектов на деньги дольщиков стала невозможной. За отсутствие рисков покупатели заплатили правом приобретения дешевого жилья на уровне котлована. Теперь на разнице в цене на строящееся и готовое жилье зарабатывает банк. Он же, как более опытный инвестор, выступает гарантом возврата денег в случае, если объект не будет достроен.
Во избежание рисков финансовые институты на свое усмотрение ужесточают требования к застройщикам и проектам. В результате представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами с сомнительной, на взгляд представителей банков, маржинальностью отказывают в получении кредитов. Вполне логично, что в приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Крупные компании пользуются банковскими деньгами и растущим за счет банкротства мелких фирм спросом. Такой подход ведет к монополизации отрасли, отсутствию здоровой конкуренции, без которой невозможна эффективная работа рыночного механизма и дальнейшее прогрессивное развитие жилищного строительства.
Еще одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами. Так, например, в функциональных зонах условно выделяются подзоны, которые не подлежат застройке, или один и тот же участок делится на разные функциональные зоны. Региональные власти несвоевременно обновляют генпланы и вносят изменения в них. В итоге застройщики сталкиваются с проблемами, когда в последний момент приходится меня проект. Градостроительный кодекс РФ допускает внесение обоснованных изменений в генплан местными органами управления, но приоритет устойчивого развития территории при этом оказывается выше имущественных интересов застройщиков.
Другой немаловажный момент, который препятствует переходу застройщиков на новую схему работы — это недостаток кредитных институтов для проектного финансирования. Среди банков, предлагающих услугу кредитования строительства, тоже должна быть здоровая конкуренция. Сейчас список банков насчитывает 95 позиций. Но девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации региональных сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на свое усмотрение. Для получения проектного финансирования девелоперы, помимо доказательства своей надежности и маржинальности проектов, часто тратят время на оформление поручительства физических лиц, залогов векселей, недвижимого имущества и другие бюрократические процедуры.
Из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единого регламента возникает и большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств. Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, которая сегодня составляет в среднем 4-6%, застройщиков зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив. Вместе с трудозатратами на преодоление бюрократических процедур это серьезно повышает себестоимость жилья в России, доступность которого сейчас и так сокращается из-за падения курса рубля и инфляции.
Спрос, а соответственно и доходность, бизнеса пока поддержала субсидируемая государством ипотека под 6,5%. Но уже к осени текущего года спрос закредитованного населения на банковский продукт может исчерпать свои ресурсы.
И наконец, говоря о трудностях перехода на проектное финансирование, необходимо упомянуть о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов для сокращения себестоимости строительства. Сегодня девелоперу приходятся платить процент за весь объем занятых у банка денег в течение полного периода кредитования. При этом стройка требует непрерывного финансирования. По завершении установленных договором этапов строительства могут начаться бюрократические проволочки с выдачей очередного кредита, и в этот период застройщик вынужден строить на свои средства. Таки образом, после окончания строительства на счетах в банке может оказаться оплаченная, но неосвоенная часть кредита.
Далее, раскрыть эскроу-счета можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартиры в доме могут быть полностью проданы задолго до этого момента. Все эти деньги дольщиков хранятся в банке, а не передаются застройщику. Банк может пустить их в оборот и заработать проценты, а девелопер, у которого по факту объект продан, продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и платит за это проценты банку. Банки же зарабатывают и на покупателях, и на застройщиках. Поэтапное раскрытие эскроу позволило бы снизить кредитную нагрузку девелоперов и соответственно себестоимость строительных работ.
В то же время банки утверждают, что поэтапное раскрытие счетов противоречит самой цели проектного финансирования.: якобы после получения средств девелоперы могут в любой момент приостановить стройку, и проблема обманутых дольщиков так и не будет решена. Однако это не так: во-первых, застройщик сам заинтересован в завершении строительства и получении прибыли. Во-вторых, система эскроу не способна в полной мере защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов: при расторжении договора покупатель не получит компенсации свыше установленного предела, ему не будут компенсированы проценты за ипотеку, а до момента расторжения договора может пройти не один год.
Пока Минстрой договорился с Центробанком только о незначительном смягчении условий: деньги с эскроу-счетов застройщикам будут выдавать сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, а не при оформлении права собственности, как это оговаривалось ранее. Такое решение сэкономит компаниям от силы месяца три, вместо прогнозируемого экспертами сокращения роста себестоимости строительства на 5-15% при поэтапном раскрытии счетов.
В настоящий момент только своевременное проведение государством целого комплекса мероприятий способно поддержать совокупный спрос и предложение на необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости уровне. Чтобы исключить длительные бюрократические проволочки при получении проектного финансирования, нужно привести в соответствие ПЗЗ и действующие генпланы городов путем принятия нормативно-правового акта на уровне правительства РФ. Банки необходимо обязать сформировать исчерпывающий перечень обеспечительных мер и разработать четкие критерии получения кредитов под строительство. Законодательный запрет на дополнительные комиссии и поэтапное раскрытие эскроу-счетов должны создать условия для сокращения себестоимости жилья и поддержание совокупного платежеспособного спроса в России.