«Средняя ставка по ипотеке действительно может снизиться до семи процентов к концу года, поскольку в новых выдачах будут смешаны низкая льготная часть и чуть более высокая коммерческая ставка», — заявила Ольга Ульянова. Она подчеркнула, что ипотека сейчас интересна как заемщикам, так и кредиторам, но первым не хватает финансов на покупку жилья. В свете этого господдержка остается важным фактором для рынка в целом.
Как напомнила аналитик, программа льготной ипотеки не распространяется на рынок вторичного жилья, который пользуется спросом у россиян. Так, по итогам первого квартала этого года доля вторички в выдачах ипотеки составила около 70%. В мае 2020 года средняя ипотечная ставка по новым выдачам опустилась до минимума — 7,4%. Снижение связывают с действием программы льготной ипотеки с господдержкой, в рамках которой максимальная ставка составляет 6,5% годовых.
Уникальная ситуация
Текущая ситуация, сложившаяся на рынке, в чем-то уникальна, говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом РГС Банка Елена Верёвочкина. Ставки кредитования снижаются вслед за решительными действиями Бака России по части снижения ключевой ставки, и в среднесрочной перспективе мы ожидаем дальнейшего снижения ставок и обновления рекордов самой низкой ставки.
Глубина снижения ставки, по мнению эксперта, будет зависеть от ситуации на рынке и поведения Банка России по регулированию денежно-кредитной политики. Помимо понижательного рыночного тренда первичную ипотеку поддерживают государственные программы субсидирования ставки. Также, добавляет Елена Веревочкина, многие банки проводят программы реструктуризации ипотеки, при которой заемщики, оформившие ипотеку в предыдущие периоды по более высокой ставке, могут обратиться в банк с просьбой переоформить ипотеку на ставку, по которой банк выдает аналогичные ипотечные кредиты в настоящий момент.
Ипотечная ставка — это производная сразу нескольких процессов в макроэкономике, поясняет главный аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. И, по его словам, сейчас складывается уникальная ситуация, когда, несмотря на посткризисные явления в стране, вызванные карантином и локдауном, несмотря на рост числа банкротств и общий пессимизм малых и средних предприятий, банки могут предложить еще более низкие ипотечные ставки. Это позволяет им сделать ключевая ставка, регулярно и решительно снижаемая Центробанком, это позволяет господдержка, бюджетные деньги, выделяемые правительством на решение жилищных проблем населения.
Мимолетное явление
Выглядит как фантастика: ипотека дешевле 7%, но, во-первых, это касается только новостроек, а вторичного жилья нет, а во-вторых, полагает эксперт, осталось очень мало домохозяйств, у которых есть сбережения и которые готовы взять на себя ипотечный кредит на 10-15 лет. Тем более, что в этот период, можно предположить, не получится избежать реформ, перестройки структуры власти и нестабильности, связанной с ними. Полагаю, что такая низкая ипотечная ставка — мимолетное явление, связанное с тем, что ключевая ставка находится на историческом минимуме, а политика властей имеет ярко выраженную социальную направленность.
Низкая инфляция, меньше 4% в год, не продержится долго, учитывая склонность рубля к резким девальвациям, а развивающейся экономики России — к внезапным кризисам, пусть даже при помощи развитых стран, которые атакуют санкциями, постоянно наращивая уровень угроз, вплоть до отключения российских банков от SWIFT. Дешевая нефть останется таковой еще несколько лет и тоже не позволит сильно наращивать бюджетные расходы, пусть даже на благое дело — на социалку. Предвидя это, уверен Алексей Антонов, банки вряд ли решительно начнут выдавать недорогие ипотечные кредиты с господдержкой, так как это снизит качество их кредитных портфелей и создаст проблемы в будущем.