По оценкам экспертов, осенью половина малых и средних предприятий Петербурга прекратят деятельность, до 30% всех банкротств будут сопровождаться переходом залогового имущества, которым обычно выступает недвижимость, к новым собственникам — банкам. И быстро избавиться им от непрофильных активов не удастся.
Уже осенью до 50% малых и средних предприятий Петербурга уйдут с рынка или окажутся в долговой кабале, прогнозирует председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков. В зоне наибольшего риска предприятия сферы обслуживания, туризма и общественного питания — те, кому до сих пор работать запрещено. О проблемах с обслуживанием кредитов уже в середине мая заявляли около 30% предприятий малого и среднего бизнеса. По мнению Алексея Третьякова, предпринимателям будет очень сложно выбираться из долгов, и те, кто уже испытывает трудности с их обслуживанием, вынуждены будут прибегнуть к процедуре банкротства.
В основном обеспечением кредитов служит недвижимость, следовательно, уже в августе на балансы банков начнут зачисляться первые залоговые объекты должников и банкротов, согласен аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. Осенью же тренд станет массовым, считает он.
Однако на рынке недвижимости и ценах на нем уход с арены малого бизнеса быстро не скажется, полагают эксперты. Эти объекты не давят ценой на рынок, так как о них никто не знает, подчеркивает директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов. «Знают риелторы, банки, а простые потребители, которые нуждаются в улучшении жилищных условий или намерены приобрести коммерческое помещение, — нет».
Кроме того, продажа залогового имущества — это длительный процесс: от первой просрочки по кредиту до реализации залога проходит до полутора лет. По словам генерального директора коллекторского агентства «Долговой консультант» Дениса Аксенова, взыскание просроченной задолженности занимает длительное время: «Кредиты, которые сейчас выходят на просрочку, дойдут до реализации через год-полтора».
Банки будут вынуждены реализовывать значительное количество внезапно свалившихся на них непрофильных активов, но здесь их поджидают трудности. Во-первых, рынок недвижимости уже сжался, покупательский интерес чрезвычайно низок, и это чревато серьезными проблемами при реализации залогов, отмечает Алексей Коренев.
Во-вторых, у большинства банков нет инструментов для такой деятельности. «Банкам не нужны непрофильные активы. Но у них нет и специалистов, чтобы их продать. Задача банка — приносить прибыль, а подобное подразделение ее не генерирует, они-то пытаются уменьшить потери», — говорит Роман Строилов. Основные проблемы участники рынка видят в том, что банки не могут давать адекватную рыночную оценку залоговым объектам, выставляемым на продажу. Отчасти это связано с тем, что когда недвижимость передавалась в залог, ее стоимость была одной, а по прошествии времени она изменилась, объясняет председатель комитета по коммерческой недвижимости АРСП, генеральный директор CLASS Realty Людмила Прямицына. Она приводит в пример Сбербанк, структура которого, занимающаяся анализом находящихся в собственности банка объектов недвижимости, находится в Воронеже. «Как они могут разобраться с реальной стоимостью объекта в Санкт-Петербурге или Москве?» — недоумевает эксперт.
Если же залогом является строящийся объект недвижимости, здесь еще больше проблем. «При передаче его банку часто теряется документация, и из-за этого непонятно, как оценивать объект, в каком он состоянии. Кроме того, банки не до конца контролируют техническое состояние строящегося объекта, на момент передачи он уже может быть малоликвидным, негодным из-за простоя», — добавляет руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St. Petersburg Станислав Алексеенко.
Банки могли бы привлекать к продаже непрофильных активов риелторов, брокеров или специализированные электронные площадки, но не готовы платить комиссию посредникам. «Это связано с банковским регулированием. Финансово-кредитное учреждение не может найти оснований для того, чтобы выплачивать вознаграждение риелторской фирме за реализацию имущества, так как потом им придется отвечать на вопросы регулятора о нецелевом расходовании средств», — поясняет Роман Строилов.
Использование аукционных площадок для продажи залоговой недвижимости также неперспективно из-за больших информационных рисков, которые несет потенциальный покупатель. Любой покупатель недвижимости или проекта будет сначала делать свою собственную экспертизу, и задача продавца — обеспечить ему это, говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. «На аукционных площадках это невозможно. Там пришел — заплатил», — согласен заместитель председателя правления «Охта Групп» Дмитрий Киселев.
По оценкам Николая Пашкова, в наиболее уязвимом положении сейчас находятся торговые центры и офисные площади классов В и С. «ТЦ они закрыты, закредитованы, к тому же арендаторы всячески пытаются выйти из договоров. Офисные центры классов В и С также будут подвержены ротации арендаторов и падени. заполняемости. В то же время это в основном старые здания на излете жизненного цикла, которые нужно обновлять и реконструировать сейчас», — рассуждает Николай Пашков.