В сложившейся ситуации самый насущный вопрос, который задают себе и юристам арендаторы и арендодатели: могут ли арендаторы не вносить арендную плату за время, пока действует режим повышенной готовности в субъектах Российской Федерации? До введения режима повышенной готовности на этот вопрос можно было вполне однозначно ответить — да, арендатор может не оплачивать арендные платежи.
Такой ответ обусловлен тем, что общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со специальными нормами об арендных отношениях и сложившейся правовой позицией Верховного суда российской Федерации до введения режима повышенной готовности однозначно позволяли сделать следующие выводы:
- Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
- В случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься (Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ № 302-ЭС14-735 от 29 января 2015 года).
Почему? Потому, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещи в соответствии с ее назначением (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). Данной обязанности арендодателя корреспондирует основная обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Судебная коллегия Верховного суда Российской Федерации на основании системного анализа и толкования указанных норм сделала вывод о том, что: «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».
Но пункт 4 статьи 614 ГК РФ предусматривает лишь соразмерное уменьшение арендной платы, а не освобождение арендатора от ее уплаты полностью и порождает неопределенность в том, насколько должны быть снижены арендные платежи.
После введения режима повышенной готовности ответить на поставленный вопрос однозначно, как до его введения, по моему мнению, нельзя. Если арендатор и арендодатель, руководствуясь принципом добросовестности сторон гражданских правоотношений, закрепленным в пунктах 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, не найдут компромисс в соблюдении обоюдных интересов при уменьшении размера арендных платежей, то этот вопрос должен будет решить суд.
При этом, если арендатор не может полностью использовать арендуемое помещение, он, как правило, даже в условиях ограничения деятельности все-таки пользуется им, но в ограниченных пределах: в помещениях хранится его имущество, арендодатель зачастую продолжает обеспечивать энергоснабжение, поставку коммунальных ресурсов, охрану и тому подобное.
Но так как эпидемия коронавируса в современной истории Российской Федерации впервые объявлена чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством и в первую очередь для арендодателя, который по независящим от него обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления арендатору, и соответственно, теряет право на получение арендной платы, то суд при вынесении решения по спору, руководствуясь тем, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения может отойти от сложившейся до введения режима повышенной готовности практики и учесть интересы арендодателя.
Поскольку проблема снижения арендных платежей затронула большинство арендаторов и арендодателей, можно предположить, что именно решение этого вопроса для судов станет главным после завершения эпидемии, а количество исков об уменьшении арендных платежей на период 2020 года будет очень существенным.
С принятием 31 марта 2020 года Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года, Постановления правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» и введением в субъектах Российской Федерации режима повышенной готовности арендные отношения изменились.
В сложившейся ситуации арендодатель не сможет требовать от арендатора оплаты аренды по цене и в сроки, которые согласованы в договоре аренды, заключенном до введения режима повышенной готовности.
С практической точки зрения арендодателей и арендаторов прежде всего интересуют арендные отношения, которым посвящена статья 19 Федерального закона № 98-ФЗ, включающая три части и закрепляющая тем самым три способа защиты прежде всего интересов арендатора:
- отсрочка арендных платежей за 2020 год;
- возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;
- право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Способ первый — отсрочка арендных платежей (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ).
Установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российсĸой Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российсĸой Федерации в течение 30 дней со дня обращения арендатора, соответствующего объекта недвижимого имущества, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение на отстрочку оплаты аренды, предусмотренной в 2020 году.
Условия и сроки предоставления такой отсрочки установлены постановлением правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Таким образом, законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежей в 2020 году.
Несмотря на то, что в условиях пандемии коронавируса отправка почтового сообщения затруднена, необходимо направить заказное письмо с описью вложения с письменным обращением к арендодателю, в которым будет однозначно прописано требование об отсрочке арендной платы, то есть письменное уведомление арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой, предусмотренной частью 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российсĸой Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» названного закона.
При этом арендатор должен четко осознавать и понимать, что отсрочка не означает освобождение арендатора от погашения обязательства по арендной плате. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем.
Способ второй — изменение размера арендной платы по соглашению сторон неограниченное количество раз (часть 2 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ).
Практического интереса данный способ не вызывает, потому что сама по себе предусмотренная им возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в период всего 2020 года не нова. Статья 614 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 носит диспозитивный характер и предусматривает возможность изменения арендной платы неограниченное количество раз.
Третий способ — право арендатора требовать уменьшения арендной платы (часть 3 статьи 19 Федерального закон № 98-ФЗ). Наделяет арендатора правом потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества по причине введения режима повышенной готовности.
При этом обязанности арендодателя заключить соглашение об уменьшении арендной платы за 2020 год законодатель не предусмотрел.
Представляется, что арендодатель ведет себя недобросовестно, если уклоняется от заключения соглашения об уменьшении арендной платы за 2020 год, в то время как арендатор объективно не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением органами власти ограничений на пользование недвижимым имуществом в период действия режима повышенной готовности.
Если такой спор между арендатором и арендодателем дойдет до суда, то суды будут исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела о расторжении или изменении арендных договоров.
Поэтому, необходимо вести и фиксировать диалог между арендатором и арендодателем для сбора доказательств добросовестности арендодателя или арендатора в ходе переговоров по уменьшению арендной платы, которые должны будут убедить суд в добросовестности сторон и вынести решение с учетом интересов обеих сторон при принятии решения об изменении или расторжении договора.
В части 3 статьи 19 Федерального закона говорится об арендной плате «за период 2020 года», в связи с чем остаются вопросы:
- Идет ли речь обо всех арендных платежах 2020 года или только о периоде, когда пользование имуществом было невозможно?
- О каком размере уменьшения арендной платы и его порядке арендодатель и арендатор должны договориться в отличие от предоставления отсрочки по арендным платежам, которая урегулирована постановлением правительства?
- Закрепляет ли данный способ запрет на полный отказ от внесения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества (как и в пункте 4 статьи 614 ГК РФ речь идет только об уменьшении размера арендной платы)?
Эпидемии и пандемии и связанные с ними ограничительные меры действительно являются одной из разновидностей обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора, то есть чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
Однако следует учитывать, что непреодолимая сила освобождает только лишь от ответственности, то есть от взыскания убытков, пеней, штрафов — тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения. По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.
Во взаимосвязи с частью 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательсĸой деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Как правило, по условиям договора аренды предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты арендатором. В условиях пандемии проценты не могут быть предъявлены, поскольку часть 3 статьи 401 ГК РФ защищает арендатора от процентов и штрафных неустоек. Обязательство по оплате арендных платежей в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать взыскать только сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек).
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может являться основанием для его изменения или расторжения в судебном порядке (статья 451 ГК РФ).
До настоящего времени правила о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств применялись крайне редко. Так, в частности, не рассматривались судебной практикой в качестве основания для такого расторжения экономические кризисы 1998 года, 2008 года, 2014 года. Суды отказывали в расторжении договоров аренды по данному основанию.
Положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ и пункта 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, о которых сказано выше, являются частным случаем изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В остальных случаях существенное изменение обстоятельств, как правило, приводит к расторжению договора, а не к его изменению; изменение договора в этом случае рассматривается как исключительная мера, когда расторжение противоречит публичным интересам или существенно повредит сторонам.
Изменение обстоятельств признается существенным и достаточным для расторжения договора при наличии одновременно нескольких условий:
- В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Пандемию коронавируса невозможно было предвидеть на момент заключения договора аренды.
- Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Очевидно, что ограничения перемещения граждан и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами арендных правоотношений.
- Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны таĸой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективно свидетельствующей о неспособности надлежащим образом исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущество в соответствии с целями договора.
- Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. В случае с арендой самим законом риск изменения условий пользования имуществом возлагается на арендодателя.
В итоге, Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отстрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность арендатора погасить в будущем долг перед арендодателем. У арендатора появилось право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.P.S. Остается открытым вопрос: как права арендодателя и арендатора будут реально реализованы в условиях пандемии и какие последствия для арендодателя наступят в связи с отказом от заключения дополнительного соглашения об отсрочке арендных платежей и уменьшения арендной платы на 2020 год.
