Покупка недвижимости на торгах выгодна, но рискованна
В 2019 году на электронных торгах продавалось более 13 тыс. объектов арестованного имущества, что на 44% больше, чем годом ранее. Об этом свидетельствуют данные электронной площадки «РТС-тендер», с которыми ознакомились «Известия». Эксперты связывают рост количества выставляемых на аукцион объектов с невысокими доходами граждан. Покупка недвижимости на торгах выгодна, но вместе с тем рискованна.
Арестованный прирост
За 11 месяцев 2019 года на торги было выставлено более 13 тыс. объектов арестованной недвижимости, суммарная стоимость которых составила около 60 млрд рублей. Речь идет в основном о квартирах, но есть и гаражи, коммерческие и производственные помещения, земельные участки. За аналогичный период 2018 года через аукцион шла реализация 9 тыс. объектов. Об этом свидетельствуют данные электронной площадки «РТС-тендер», с которыми ознакомились «Известия». Таким образом, за год количество выставленной на торги арестованной недвижимости увеличилось на 44%.
Зачастую основанием для ареста имущества становятся долги его владельца. Например, по ипотеке и другим кредитам, налогам, штрафам, алиментам. Также может быть арестована недвижимость, которая фигурирует в уголовном деле, рассказал партнер юридической компании «Сотби» Антон Красников.
Арестованное имущество попадает на торги в результате решений судов, добавила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова. Они выносятся как при рассмотрении исков по долгам, так и при банкротстве неплательщика. Также недвижимость может попасть на аукцион во внесудебном порядке — по исполнительной надписи нотариуса при залоговых обязательствах, уточнила эксперт.
По мнению Нуриды Ибрагимовой, рост количества выставляемой на торги недвижимости связан с тем, что и граждане, и организации, в том числе малый и средний бизнес, теряют доходы.
Растет и база объектов, арестованных кредитными организациями, отметил управляющий директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
–– В целом банки до последнего откладывают продажу залоговых объектов должников по кредитам. Но им приходится это делать, если вопрос не решается другими способами, –– уточнил Александр Москатов.
По мнению руководителя департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светланы Яровой, рост связан и с тем, что технология организации торгов становится всё более отлаженной, а также увеличивается спрос на приобретение подобной недвижимости. В «РТС-тендер» также отметили заметный рост интереса покупателей к арестованному имуществу.
Дисконт и риски
На имущественных торгах действует рыночное ценообразование. Перед продажей проводится оценка недвижимости для определения ее рыночной стоимости. Продажа на аукционе предусматривает дисконтирование — постепенное снижение цены, если нет заявок от покупателей, рассказал генеральный директор «РТС-тендер» Владимир Лишенков. По его словам, если на аукцион не поступает ни одной заявки, проводятся повторные торги, для которых стоимость снижается на 10% от первоначальной.
По данным Александра Москатова, начальная стоимость выставленных на аукцион арестованных объектов может быть заметно ниже рыночной.
–– Были случаи, когда объявленная цена составляла 50% от исходной, –– добавил он.
Столь заметные скидки объясняются тем, что покупка арестованной недвижимости довольно рискованна. По информации управляющего партнера компании Praedium Александра Ошурко, это нередко объекты с обременениями, которые снять сложно или невозможно. В частности, по словам Нуриды Ибрагимовой, есть риск, что должники будут оспаривать процедуру торгов, постановление суда или договор, на основании которого был организован аукцион.
–– Это может привести к тому, что договор купли-продажи признают недействительным, –– сказала она.
Кроме того, до покупки нельзя осматривать недвижимость, а можно только изучить документы на нее и письменное описание, указал Антон Красников. Арестованные квартиры могут быть в плохом состоянии, с долгами по коммунальным услугам, отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. Также эксперт отметил, что после покупки могут возникнуть проблемы с выселением родственников предыдущего владельца.
На 100% обезопасить себя от всех рисков невозможно даже с помощью юриста, поскольку должники имеют право на обжалование процедуры и итогов торгов и судебных постановлений, на основании которых и продается имущество, подчеркнула Нурида Ибрагимова. Покупатель может только проследить, чтобы процедура торгов прошла без нарушений, однако повлиять на оспаривание судебного постановления не получится, добавила она.
Покупателям рекомендуется выяснить всю возможную информацию по объекту. Например, при приобретении квартиры нужно обязательно запрашивать выписку из ЕГРН, информацию из домовой книги о зарегистрированных лицах, справку о расчетах по коммунальных услугам, по капремонту, оплате ТКО, технические характеристики объекта (кадастровый и техпланы), историю сделок, отметили в «РТС-тендер».