Дольщик заключил валютный договор с застройщиком. По версии покупателя жилья, он полностью расплатился по договору и должен получить помещение. Но застройщик насчитал долг и сделал неожиданный шаг. Он расторг договор в одностороннем порядке. Как разобраться с валютным договором и когда строительная компания может забрать помещение, решал ВС.
Оплатил, но задолжал
Олег Жильцов* заключил договор долевого участия в строительстве с ООО «Жилищная корпорация». Согласно условиям договора, компания должна была построить дом в Москве, а после ввода здания в эксплуатацию передать Жильцову нежилое помещение в размере 150 кв. м. Он должен был перевести деньги на счёт компании и принять помещение. Сумма, которую надо было заплатить за помещение, была указана в долларах США. Но в договоре содержалось уточнение, что её перечисляют застройщику одним платежом по курсу Центробанка на день платежа, а это и есть 100% оплаты по договору.
Жильцов заплатил деньги в мае 2015 года, а в июне получил претензию от застройщика. В ней говорилось, что он задолжал компании 5,3 млн руб. Долг появился, из-за того что у сторон оказалось разное представление о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа – это и колебание курса валют привели к разнице в том, как стороны оценили сумму договора. Жильцов решил, что доплата незаконная, о чём и написал в ответе на претензию. О расторжении договора никто не просил, покупателю даже предложили принять помещение после окончания строительства. Он решил, что конфликт исчерпан.
Но в августе 2017 года застройщик направил Жильцову уведомление. В нём говорилось, что компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора из-за неуплаты задолженности. Запись в ЕГРН о госрегистрации договора погасили.
С валютным договором разобрались суды
Жильцов решил, что застройщик нарушает закон, и подал в суд. В иске он сослался на ненадлежащее качество помещения и просил расторгнуть договор по этому основанию. В подтверждение своей позиции он представил заключение специалистов, а заодно попросил суд назначить строительно-техническую экспертизу.
Две инстанции, Головинский районный суд Москвы и Мосгорсуд, ему отказали. Суды указали, что застройщик полностью исполнил обязательства по договору – построил и ввёл в эксплуатацию здание. А истец, напротив, не выплатив долг, нарушил условия.
В кассации дело рассмотрела коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 5-КГ19-117). В определении по делу ВС напомнил, что нельзя отказаться от обязательства в одностороннем порядке, кроме отдельно предусмотренных случаев. Об этом говорится в п. 1 ст. 310 ГК. Согласно закону об участии в долевом строительстве, указано, что если по договору дольщик, внеся единовременный платёж, должен оплатить цену договора, но допустил просрочку больше чем на два месяца, то застройщик имеет право отказаться исполнять договор в одностороннем порядке. Участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если полученный объект плохого качества. В споре оказалось сразу две проблемы, указала коллегия по гражданским спорам ВС.
Внимание на цену
Первая проблема заключалась в том, что при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций упустили саму суть одного из элементов договора – его цену. Стороны по-разному толковали договор относительно его стоимости в рублях. Это, указал ВС, связано с различным мнением сторон о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа. Согласно общему правилу, валютой долга и валютой платежа является рубль (п. 1 ст. 317 ГК). Но, согласно п. 2 той же статьи, в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга).
Согласно п. 4.2 договора, о котором идёт речь, цена договора на момент его заключения составляет сумму в рублях, эквивалентную определённой сумме в долларах ($649 361), а все взаиморасчёты проводятся тоже с учётом цены договора, в долларах. «Вне зависимости от финансовой нестабильности и изменения курса валют заявитель должен был вернуть определённую сумму договора в рублях, но эквивалентную доллару. То есть оплата производится в рублях, но в долларовом эквиваленте», – поясняет Никита Семякин, ведущий юрист Содружества Земельных Юристов .
Апелляции не следовало делать безосновательные выводы относительно стоимости договора, указал ВС: необходимо было определить, какова валюта долга и платежа, тщательно проанализировав договор. Для этого нужно сопоставить условие о платеже со смыслом соглашения в целом, выяснить, чего на самом деле хотели стороны с учётом цели договора. Суд также мог принять во внимание предшествующие договоры, переписку, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон и другие обстоятельства, указал ВС.
В сданном объекте возможны недостатки
Кроме того, ВС указал, что суд никак не оценил доводы истца о плохом состоянии помещения, сделав вывод, что раз объект в целом введён в эксплуатацию, то и помещение истца, входящее в объект, не имеет существенных недостатков.
Такой вывод неверный, указала гражданская коллегия: введение всего объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует об отсутствии недостатков в помещении, приобретённом истцом.
В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Мосгорсуд рассмотрел спор и полностью отменил судебное постановление, прекратив производство по делу после того, как стороны заключили мировое соглашение (дело № 33-39268/2019).
Проблемы валютной ипотеки
Проблема валютной ипотеки и любых договоров, которые привязаны к иностранной валюте, обозначилась ещё в 2008 году. В 2014–2015 годах происходили массовые пикеты дольщиков из-за того, что в результате изменения курса рубля размер выплат по договорам был увеличен в 2–5 раз. После пикетов граждане и организации практически перестали заключать подобные договоры.
В те годы положительных решений в пользу дольщиков практически не было, констатирует Никита Семякин. «Суды отказывались снижать размер задолженности в связи с изменением курса и не видели для этого оснований: предусмотреть в договоре возможный финансовый кризис не представлялось возможным, а скачки на валютном рынке нельзя относить к обстоятельствам непреодолимой силы», – вспоминает он.
В целом судебная практика по спорам с застройщиками достаточно однообразная. Однако этот спор, дошедший до ВС, удивил юристов тем, какой способ защиты выбрал застройщик. «На моей практике не встречались случаи, когда застройщик отказывается от исполнения договора. В подавляющем большинстве случаев застройщик выходит в суд с иском о взыскании задолженности», – говорит Семякин. При этом примечательно, что суды всё же встали на сторону заявителя, заметил он.
*– имена участников спора изменены редакцией.
Ирина Кондратьева