Банкротство застройщика — самый легитимный путь к достройке проблемных объектов. Однако случаев, когда дольщики, являющиеся главными интересантами завершения строительства и самой многочисленной группой кредиторов застройщиков, инициировали процесс банкротства, не выявлено. Кто же берет на себя функции защитников прав дольщиков, если банкротство начинается?
Банкротства с размахом
Справиться с возложенными на себя обязательствами по строительству жилых домов застройщикам становится все сложнее. Проблемы порой заходят так далеко, что ведут к неизбежному банкротству. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в правительстве РФ вопросы строительства и регионального развития, недавно завил, что в России банкротами признаны застройщики около 1,7 тыс. домов. На самом деле —больше. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в 2019 году есть информация о банкротстве 562 застройщиков (для сравнения: в 201 году их было 143), имеющих отношение к строительству почти 2,2 тыс. домов. Из этих компаний 463 застройщика находятся в процессе конкурсного производства, а в отношении остальных введены иные процедуры банкротства (наблюдение, внешнее управление и пр.). В числе потенциальных претендентов на банкротство еще более 300 застройщиков, которые уже сейчас просрочили сдачу своих новостроек более чем на полгода.
В столице своя статистика. «Что касается московских застройщиков, то зарегистрировано 23 дела о банкротстве таковых (два года назад было 7),— рассказывает руководитель практики банкротства юридической компании «Инфралекс» Станислав Петров.— В отношении 19 застройщиков введено конкурсное производство, в отношении 4 застройщиков — иная процедура банкротства».
Но это не финальные данные по 2019 году — год еще не завершен, поэтому могут появиться и новые банкротные дела. Скажем, среди тех застройщиков, что фигурируют в «дорожной карте» по достройке проблемных объектов Москвы, одним из последних началось банкротство ООО ОЛТЭР — компании, которая в 2008 году на Мытной улице приступила к строительству ЖК Sky House. Сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились, и возведение дома не завешено до сих пор. Решение о банкротстве этого застройщика 7 ноября вынес Арбитражный суд Московской области.
Истцы из крупных
Инициатором процедуры банкротства может стать любой кредитор: для этого в соответствии с общими правилами закона «О несостоятельности (банкротстве)» достаточно иметь подтвержденный судом и не погашенный в установленный срок долг застройщика в размере от 300 тыс. руб. Это меньше пятой части стоимости самой дешевой квартиры в новостройке, расположенной на задворках Новой Москвы.
«Чаще всех заявителем о признании застройщиков выступали крупные кредиторы, в том числе банки, выдававшие данным застройщикам кредиты,— говорит Станислав Петров.— На практике речь идет о совсем иных размерах долга. Один из элементов, который объединяет если не всех застройщиков-банкротов, но большинство из них,— наличие возбужденных исполнительных производств на суммы более 100 млн руб. Иные лица, которые могли быть заявителями, не часто реализовывали свое право в силу определенных обстоятельств: поставщики более заинтересованы в получении оплаты, дольщики — в получении квартир, нежели в запуске сложного и долгого процесса банкротства».
Проблемные жилые комлпексы, которые достроит Москва*
| НАЗВАНИЕ ЖК | АДРЕС |
| «Малыгина, 12» | Улица Малыгина, 12 |
| «Терлецкий парк» | Улица Новогиреевская, 5 |
| «Мегаполис» | Улица Салтыковская, 8 |
| «Царицыно» | Улица 6-я Радиальная, 7 |
| «Академ-палас» | Проспект Вернадского, 78 |
| «Триумфальный» (бывшее название «Кутузовская миля») | Фили-Давыдково,1–2, корпус 18 и 18а |
| Зеленоград, микрорайон 9 | Зеленоград, микрорайон 9, корпус 109а |
| Кокошкино, ул. Труда | ТиНАО, Кокошкино, ул. Труда, 8 |
| «Воскресенское» | ТиНАО, поселение Воскресенское |
| «Марушкино» | ТиНАО, поселение Марушкинское |
| «Шишкин лес» | ТиНАО, поселение Михайлово-Ярцевское |
| «На ул. Мостотреста» | ТиНАО, Щербинка, улица Мостотреста, 7 |
| «Троицк Е39» | ТиНАО, Троицк, улица Тестильщиков, Е39 |
| «Легенда» | ТиНАО, Троицк, 42-й км Калужского шоссе |
| ЖК на улице Саломеи Нерис, 12 | Улица Саломеи Нерис, 12 |
*За счет городских компаний и Московского фонда защиты дольщиков.
Источник: данные “Ъ”, Москомстройинвеста.
Более того, зачастую дольщики опасаются, что банкротство застройщика превращает шансы достройки дома в нулевые, поэтому порой всячески препятствуют этому процессу. Но именно в этом и заключается ключевая ошибка.
Легитимная достройка
Как поясняют в Москомстройинвесте (курирует долевое строительство в столице), чтобы достроить объект, нужны деньги, которых у проблемных застройщиков нет и вряд ли появятся: банки не заинтересованы в кредитовании таких компаний. Более того, пока процесс банкротства не инициирован, проблемный застройщик может попытаться вывести свои активы на сторону, что шансы на достройку лишь уменьшает. А вот начало процедуры банкротства, напротив, предотвращает такие действия и, по сути, означает, что ситуация достигала дна и хуже уже не будет.
Но есть и более значимая для дольщиков проблемных объектов польза от банкротства. «Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что после введения конкурсного производства в рамках дела о банкротстве с инициативой может выступить новый приобретатель,— рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.— Он принимает на достройку объекты незавершенного строительства, а также требования перед участниками строительства по передаче им жилых помещений и нежилых до 7 кв. м, также машино-мест. Все это происходит именно в рамках процедуры банкротства. То есть банкротство как раз и позволяет легитимно урегулировать процедуру завершения строительства проблемных объектов».
Дольщики в приоритете
На первый взгляд, кто именно будет инициатором банкротства застройщика, не так уж и важно: интересы дольщиков и так должны быть соблюдены. Во-первых, конкурсный управляющий, который утверждается судом и на время банкротства фактически берет на себя функции гендиректора банкротящегося застройщика, по закону должен соблюдать права все кредиторов, в том числе приоритетное право дольщиков.
Во-вторых, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков идет по особым правилам. Они прописаны в параграфе 7 закона «О несостоятельности (банкротстве)» и, в частности, позволяют при банкротстве застройщика сразу переходить к конкурсному производству, минуя этап наблюдения. А это сокращает сроки процесса и, как следствие, ускоряет достройку проблемного объекта, что принципиально важно именно для дольщиков. С применением этого параграфа идет банкротство АО ОСК (застройщик ЖК «Академ-Палас»), ЗАО «ПСФ «Норд»» (застройщик расположенного в Новой Москве ЖК «Троицк Е-39»), ООО «Марьиностройгрупп» (застройщик ЖК «Спорттаун», который сейчас в качестве техзаказчика достраивает Capital Group) и других столичных проблемных застройщиков.
Более того, все процессы банкротства застройщиков идут при обязательном участии органов власти, наделенных такими полномочиями (в Москве, например, это Москомстройинвест). А они как раз и контролируют, чтобы права дольщиков не нарушались. Однако на практике этого недостаточно.
Управляющий с интересами
Хитрость заключается в том, что появится в ходе банкротства застройщика новый приобретатель, который станет достраивать долгострой, или нет и вообще по какому сценарию и в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства, во многом зависит от того, кто станет конкурсным управляющим. А право предлагать его кандидатуру есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.
«У тех, кто инициирует процедуру банкротства, есть право назначить своего арбитражного управляющего, что, как правило, перерастает в злоупотребление правом,— рассказывает, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal CG Алина Манина.— Такая ситуация в банкротствах случается практически повсеместно. Злоупотребление правом выражается не только в том, что арбитражные управляющие действуют «в сговоре» с инициаторами процедуры банкротства. Часто бывает так, что арбитражный управляющий может и хотел бы действовать в интересах и должника, и иных (не связанных с инициаторами) кредиторов, но эти самые кредиторы-инициаторы просто-напросто заставляют действовать в своих интересах».
Один из свежих примеров связан АО «Глобинвестстрой» — находящегося в процессе банкротства первого застройщика ЖК «Терлецкий парк». В рамках этого банкротства права на достройку и обязательства перед дольщиками перешли к новому застройщику — городской компании «Мосотделстрой №1». При этом конкурсный управляющий, превысив свои полномочия, сам решил определить, кому и какие квартиры достанутся после достройки. В том числе включил в реестр прав требования юридические лица, сделки с которыми были заключены на те же самые квартиры, что и с дольщиками—физическими лицами (так называемые двойные продажи), а часть сделок и вовсе имеет признаки фиктивных. Такая позиция конкурсного управляющего помимо всего прочего мешала передаче прав новому застройщику, а значит, и процессу достройки жилого комплекса
В сентябре 2019 года Арбитражный суд Московской области снял это разногласие, став на сторону нового застройщика, а не конкурсного управляющего. Но сам пример говорит о том, что подобные ситуации возможны и при банкротстве других застройщиков. Даже несмотря на участие в процессе представителей органов власти, отстаивающих права дольщиков.
Защита сверху
К счастью для дольщиков, за последний год ситуация улучшилась: право инициировать банкротство проблемных застройщиков теперь имеют не только их кредиторы (или сам застройщиков), но и те, кто кредиторами не является. Во-первых, это Федеральный фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства. Во-вторых, в пределах Москвы аналогичным правом теперь обладает Москомстройинвест. Более того, у этих структур есть приоритетное по сравнению с кредиторами право инициации банкротства застройщиков.
Помимо всего прочего это позволит инициировать процесс банкротства своевременно. «Мы как госорган обладаем гораздо большей информацией о реальном состоянии дел застройщика, нежели дольщики, поскольку в ежедневном режиме контролируем деятельность застройщиков, проводим внеплановые проверки, отслеживаем финансовую отчетность,— рассказывает Анастасия Пятова.— Нам гораздо проще оценить степень неплатежеспособности и недостаточности имущества застройщика, что является главными признаками предбанкротного состояния».
Впрочем, возможность инициировать и контролировать процедуру банкротства — это не самоцель. Это лишь средство, позволяющее более оперативно достраивать проблемные объекты. И как раз эту функцию будет осуществлять Московский фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства, создание которого было утверждено 9 октября 2019 года постановлением правительства Москвы. Сейчас, согласно «дорожной карте», через этот механизм прорабатывается возможность достройки нескольких столичных долгостроев: ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Мегаполис», ЖК «Кокошкино», ЖК «Легенда» и ряд других. Пока Москва — это единственный регион, который будет решать эти задачи за счет городского бюджета (как и до создания фонда решал применительно к ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино»). Но не исключено, что тот же механизм будут использовать и другие регионы. Потому что это самый быстрый способ решить проблему обманутых дольщиков и восстановить гарантируемое им Конституцией право на жилье.
Наталия Павлова-Каткова