С начала года объем сделок по покупке квартир юрлицами в Москве составил аномальные 81,8 млрд рублей. Застройщики сами докупили квартиры, чтобы не лишиться права продавать жилье через договоры долевого участия, говорят Forbes участники рынка
С 1 октября продавать квартиры по старым правилам через договоры долевого участия (ДДУ) могут только те застройщики, в проектах которых степень строительной готовности составляет не менее 30%, а доля проданных квартир – не менее 10%. Всем остальным придется пользоваться механизмом с проектным финансированием со специальных эскроу-счетов в банках, на которых будут накапливаться деньги покупателей квартир.
Чтобы соответствовать норме закона, многие застройщики пошли на хитрость и купили квартиры сами у себя через родственные структуры. «Задача была как-то выжить. Все попытались сделать все возможное», — так объяснил это Forbes владелец одного из крупных застройщиков Московского региона. Если проект только стартовал и продажи еще не раскрутились, их объем можно было «догнать» до нужных 10% на свои деньги.
«За месяц до вступления в силу новых правил застройщики Московского региона выкупили сами у себя порядка 25 000 квартир и апартаментов», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая подсчитала, что с января по конец сентября 2019 года общая стоимость приобретенных юридическими лицами по ДДУ квартир в Москве оценивается в 81,8 млрд рублей.
Пик оформлений застройщиками квартир на себя пришелся на июнь. В этом месяце «Метриум» зафиксировал аномально большое количество ДДУ с юрлицами в Москве – более 11 700. Для сравнения, реальное количество сделок с физическими лицами составило немногим более 5 200.
Некоторые из этих сделок могли быть по-настоящему инвестиционными, например в марте госкомпания «Дом.рф» купила 186 квартир в строящемся комплексе «Level Амурская» для проекта по развитию арендного жилья. «Какая-то часть приобретенных юрлицами квартир могла быть своеобразным бартером с подрядчиками, владельцами земли и другими контрагентами девелоперов, — отмечает Литинецкая, — но едва ли количество таких сделок было статистически значимым. Сейчас продавать жилье в строящемся доме не так просто, поэтому бартер едва ли может заинтересовать большое число партнеров по бизнесу или подрядчиков».
Официально опрошенные Forbes застройщики отрицают, что использовали продажи сами себе, чтобы получить право достраивать дома по старым правилам. «А смысл? Любая схема на этом рынке чревата целым рядом последствий», — говорит президент «Интеко» Александр Николаев. «В целом такая тактика обойти новые правила, я считаю, недальновидная. Это тупиковый путь, — говорит президент Capital Group Павел Тё. — Может быть кто-то на свой страх и риск воспользовался такой возможностью, чтобы продолжать работать по привычной схеме. Но мы не в их числе. У нас такой объем квартир на реализации, что мы бы разорились их скупать».
На условиях анонимности застройщики отвечают иначе. «Это было из-за страха, потому что было не понятно, по каким критериям будут оценивать проекты. Мы на всякий случай выкупили, чтобы нас не вывели. А то оценят не так, оценят не то, поэтому есть небольшое количество квартир в ДДУ, которые выкуплены», — говорит Forbes владелец одного из крупных застройщиков. Мария Литинецкая говорит, что количество таких сделок на одного застройщика варьировалось от нескольких десятков до одной-двух сотен квартир.
Креативный класс
Выкупленную «на себя» недвижимость потом спокойно продают покупателям-физлицам по договорам переуступки прав по ДДУ. «Для покупателей квартир в таких проектах ничего не меняется. В целом это означает, что новостройка, в которую они вложились, будет завершена по старым правилам», — говорит Литинецкая про квартиры, зависшие на аффилированных с застройщиком компаниях.
Другое дело, что застройщики, перепродавая квартиры дороже на более поздних стадиях готовности, встают перед необходимостью уплатить налоги. «Если нет «упрощенки», то возникает следующее налогообложение: НДС и налог на прибыль, — объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Ставки по обоим налогам — 20%. Базой для НДС является разница между ценой переуступки и первоначальной суммой ДДУ. НДС в эту разницу включен. Базой для налога на прибыль является разница между ценой переуступки и первоначальным ДДУ за вычетом НДС».
«При этом и первоначальная стоимость ДДУ, и цена переуступки должна быть рыночной, то есть не получится манипулировать этой ценой, — говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджемента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. — Такая разница в зависимости от степени готовности дома может составлять 10 и более процентов. Возможно, конечно, попытаться занизить разницу, но это чревато последствиями и доначислениями налога».
«Допустим, юридическое лицо приобрело однокомнатную квартиру за 4 млн рублей, а цена, по которой оформлена уступка прав требования, — 4,2 млн рублей. Соответственно, налогооблагаемая база составит 0,2 млн рублей НДС = (4,2-4,0) х 20/120 = 0,03 млн рублей», — приводит пример расчета НДС юрист BN.ru Янина Жевненко. Если с такой минимальной наценкой перепродать весь массив «страховочной» недвижимости стоимостью 81,8 млрд, то сумма НДС может составить (85,89-81,8)х20/120 = 0,681 млрд рублей, а налога на прибыль — 0,568 млрд. Чтобы не платить налоги, можно перепродать квартиру «физику» по той же цене, то есть ничего не заработать, или расторгнуть договор и заключить его заново, объясняют юристы.
«Любое резкое вмешательство государства в рынок – это стресс для отрасли, — поделился с Forbes своим мнением председатель совета директоров Capital Group Павел Тё. — В последнее время таких вмешательств становится все больше. Видимо, это связано с тем, что уровень креативности депутатов и федеральных чиновников почему-то резко повысился. Несомненно, они своими нововведениями хотят улучшить нашу отрасль, но было бы здорово, если бы нам дали хоть немного отдышаться от новых идей. Я бы предложил объявить мораторий на государственные нововведения в строительстве хотя бы на год. Думаю, такой креатив оказал бы самое благоприятное влияние на наш рынок».