Эльвира Вебер рассказала, как теперь будут финансировать стройку, покупать и продавать квартиры

Новый механизм финансирования строительства с использованием счетов эскроу,введенный 1 июля, вызывает много споров. Действительно ли он снижает риски в строительстве жилья? Изменится ли оформление ипотечных кредитов? На эти и другие вопросы ответила управляющая банком «ФК Открытие» по Алтайскому краю Эльвира Вебер.

управляющая банком «ФК Открытие» по Алтайскому краю Эльвира Вебер
Эльвира Вебер
Анна Зайкова

— Эльвира Александровна, в правительстве России не раз заявляли, что задача нового механизма финансирования строительства — исключить появление обманутых дольщиков. Каким образом этот механизм их защищает?

— Согласно новому механизму деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком РФ. Для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит — до 93% суммы, требуемой для выполнения проекта,при соответствии застройщика определенным критериям.

Денежные средства дольщика перечисляются застройщику после представления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающих госрегистрацию права собственности за дольщиком. В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей деньги вернутся покупателям.

— Если застройщик объявляет дефолт по обязательствам перед банком, как будет развиваться ситуация?

— При плохом сценарии, если проходит шесть месяцев с момента указанной в договоре долевого участия даты ввода здания в эксплуатацию, а объект так и не введен, дольщик получает право забрать всю сумму с эскроу-счета.

Стройка
Стройка. Анна Зайкова, altapress.ru.

— Гражданин раньше брал ипотечный кредит в банке и отдавал деньги застройщику, они поступали на стройку. Теперь он берет кредит и деньги поступают в банк на эскроу-счет. Не создаются ли здесь дополнительные риски для заемщика, но уже в финансовой сфере?

— Дополнительных рисков для заемщика не возникает, так как сохранность его средств на банковском счете по сделке эскроу гарантируется государством. Агентство по страхованию вкладов страхует деньги дольщиков на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей на один счет. По факту получается дополнительная защита средств дольщика банком.

Проценты не начисляются

— Стало ли сложнее для граждан оформление ипотечного кредита или нет?

— Новый механизм ипотечного кредитования претерпел незначительные изменения. Теперь требуется оформить несколько дополнительных документов — заявление на открытие счета эскроу и договор о его открытии и обслуживании.

Как будет работать этот механизм? Сначала банк и застройщик подписывают соглашение. После этого застройщик и дольщик подписывают соглашение о присоединении — оно включается в текст договора долевого участия или является отдельным документом.

Далее договор долевого участия регистрируется, а затем дольщик депонирует цену по договору на счет эскроу. Основанием для передачи застройщику депонированной суммы является представление банку всех необходимых документов.

открытая дверь
Открытая дверь. СС0

— Платит ли банк проценты дольщику?

— Проценты на средства, находящиеся на счете эскроу, не начисляются. Это следует из пункта 5 статьи 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ. Отмечу также, что вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по этому счету, за обслуживание счета не выплачивается.

— Вправе ли участник долевого строительства забрать деньги с эскроу-счета в любой момент времени, если он этого захочет?

— Если застройщик выполняет все условия по договору долевого участия, то не вправе.

Плавающая ставка

— Строительная компания нуждается в оборотных средствах и, не имея доступа к деньгам дольщиков (как было раньше), берет кредит в банке. Есть ли в законодательстве какие-то ограничения процентных ставок по таким кредитам?

— Процентная ставка по кредиту плавающая и определяется по формуле в зависимости от наполнения счетов эскроу. Чем больше средств депонировано, тем ниже ставка по проектному кредиту. При существенном превышении продаж над задолженностью ставка по кредиту вообще может опуститься до 0,01% годовых.

Деньги, прибыль, кредит
Деньги, прибыль, кредит. СС0

— Каким образом будет решаться вопрос с обеспечением по кредиту для застройщика?

— В качестве обеспечения оформляются активы проекта. Возможен залог имущественных прав на строящиеся площади, ипотека земельного участка, залог 100% акций (долей) заемщика, поручительство конечного бенефициара бизнеса. Кроме этого, возможно поручительство контролирующей заемщика компании, технического заказчика и генерального подрядчика — в том случае, если они взаимосвязаны с заемщиком.

— Каким образом застройщик, взяв кредит в банке и не получая денег от покупателей квартир, будет его погашать?

— При финансировании с эскроу на период строительства предусмотрена полная или частичная отсрочка по уплате процентов. Погашение кредита осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию для застройщика.

Условия расторжения

— Может ли гражданин передумать покупать жилье в конкретном доме и забрать деньги с эскроу-счета?

— Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в нескольких случаях.

недвижимость
Недвижимость.
Анна Зайкова, altapress.ru

Во-первых, если застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта в срок,превышающий установленный договором. Во-вторых, если он существенно нарушил требования к качеству объекта, а также в ряде других случаев, установленных законом или договором.

— Что происходит с деньгами дольщика, взявшего ипотеку, в случае расторжения договора?

— Деньги со счета эскроу перечисляются на залоговый счет заемщика по реквизитам,которые он предоставил банку. При расторжении договора долевого участия или при отказе от него в одностороннем порядке деньги вернутся только при условии получения банком сведений о погашении записи о госрегистрации основного договора, содержащейся в ЕГРН.

Если банк не получил от заемщика дополнительные указания о реквизитах для их перевода, средства перечисляются на банковский счет заемщика, указанный в заявлении.

— Что происходит, если сам дольщик объявит дефолт и не сможет обслуживать свой кредит?

— Все то же, что и сейчас, — стандартно в рамках текущего закона о банкротстве.

Фактор спроса

— Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития строительного сектора в текущих условиях?

— Пока мы видим, что рынок спокойно и сдержанно отнесся к введению нового механизма. Строительные компании понимают, что надо приспосабливаться к новым требованиям, и готовят документацию. Введение эскроу-счетов — это, конечно же,важное изменение для рынка, но оно вряд ли приведет к масштабному изменению ландшафта строительного рынка.

Вид на Барнаул. Новостройки.
Вид на Барнаул. Новостройки.
Анна Зайкова

Хотя, когда завершится строительство уже возводимых сейчас домов, перед многими застройщиками встанет проблема поиска средств, необходимых для строительства новых.

— Возможен ли сценарий, что застройщики не смогут получить средства на строительство?

— Если у самой компании средств нет и она не может получить проектное финансирование (например, из-за несоответствия требованиям банка), то это, возможно,приведет к ее уходу с рынка или слиянию с более сильными игроками.

— Возможен ли рост цен на жилье?

— Рост цен, даже если и произойдет, вряд ли будет существенным — фактор спроса на новое жилье по оптимальной цене диктует здравые и приемлемые условия. Стоимость квартир должна быть «в рынке», чтобы это жилье можно было реализовать.

Глоссарий

Счет эскроу (от англ. escrow — «депонирование») — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель кладет деньги на этот счет,а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре.

Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Перечень банков,которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства, можно найти на сайте Банка России.

Факт

После 1 июля 2019 года все новые проекты застройщиков должны реализовываться за счет проектного финансирования, а средства дольщиков или покупателей квартир — аккумулироваться на эскроу-счетах до момента окончания строительства.

Для ряда проектов правительство России сделало исключение, и застройщики смогут работать по старой схеме.

Чтобы не переходить на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов после 1 июля, нужно соблюсти два условия: степень готовности объекта должна составлять не менее 30%, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей.

  • Надежда Скалон

Источник

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика