Одна из главных «строительных» проблем последнего времени — обманутые дольщики. И вот с первого июля Россия перешла от долевого к проектному финансированию строительства жилья, которое предполагает посредничество банков. Знакомый до этого только специалистам термин «эскроу-счет» ворвался в активный словарный запас граждан. Теперь компании-девелоперы не могут распоряжаться их деньгами до окончания строительных работ.
Долевая эпопея длится с прошлого века
Как один из способов для решения квартирного вопроса долевое строительство распространилось в России в конце 90-х. Казалось бы, такая форма инвестиционной деятельности выгодна всем. Покупателям доли на стадии котлована жилье обходится дешевле примерно на 20-25 процентов, а девелопер сразу же получает «живые» деньги и волен расходовать их по своему усмотрению. Увы, почти сразу появились и обманутые дольщики. Это словосочетание за последние 20 лет настолько устоялось, что участники долевого строительства, которых не обманули, воспринимаются как редкие счастливчики. Застройщики в лучшем случае сильно затягивали сроки, а порой попросту исчезали с собранными деньгами.
Четкой правовой базы для того, чтобы регулировать долевое строительство, в России не существовало до 30 декабря 2004 года, когда президент Владимир Путин подписал 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Этот документ корректировали уже более 20 раз, но недобросовестные застройщики придумывали все новые уловки.
Очередная волна девелоперских банкротств, настоящих и преднамеренных, накрыла рынок во время экономического кризиса 2008-2009 годов. Ответом властей на это стали поправки в законы о долевом строительстве и о госрегистрации прав на недвижимость, подписанные Дмитрием Медведевым 17 июня 2010 года. В 2012-м появилось страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств или банкротство, сейчас эта сумма составляет один миллиард рублей. В декабре 2013 года появились единые критерии для отнесения к категории пострадавших участников долевого строительства. В реестр Минрегионразвития тогда попало около 80 тысяч человек.
С 2016 года запрещено занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках тем, кто имел судимость по экономическим статьям, в 2016 году им отрезали возможность руководить компаниями-девелоперами. Тогда же закон о дольщиках расширили на малоэтажную блокированную застройку — так называемые таунхаусы. Кроме того, застройщик обязан размещать на своем сайте всю информацию о проекте и данные о своей финансовой устойчивости. В октябре 2017 года Правительство создало Единый реестр застройщиков и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который перечисляются 1,2 процента от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ).
Наконец 7 июня 2018 года Владимир Путин во время «Прямой линии» предложил Правительству закрыть возможность прямого долевого участия и перейти на проектное финансирование жилищного строительства. Это и произошло 1 июля 2019-го.
Тень на всю отрасль
«Риски есть, но другого выхода не было, это единственно правильное и возможное решение, по крайней мере, эта система гарантирует, что у нас не будет обманутых дольщиков», — оценивает нововведения в сфере жилищного строительства председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. По ее мнению, строительным компаниям предстоит приспособиться к новым условиям, наладить диалог с банками и найти правильные решения.
«Пока не все так просто, крупные застройщики уверенно себя чувствуют, они много лет на рынке, у них большие строительные объемы, их знают банки как надежных застройщиков, риски минимальны. Таких компаний много по стране, но есть мелкие застройщики — жалко будет, если мы потеряем мелких застройщиков, малый и средний бизнес в строительстве», — сказала спикер во время июльской поездки в Ставрополье.
В осеннюю сессию сенаторы будут добиваться того, чтобы снять избыточные требования к строительным компаниям, пообещал глава Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.__ Речь идет о сокращении избыточного объема документов, которые бизнесмены должны подавать для того, чтобы заниматься жилищным строительством.
«У нас 90 процентов застройщиков — добросовестные участники рынка. Вот только недопустимые действия меньшинства — прежде всего в долевом строительстве — дают огромный резонанс, что бросает тень на всю отрасль», — пояснил сенатор.
В том, что застройщикам стоит осознаннее относиться к своему бизнесу, убежден член Комитета Госдумы по энергетике, руководитель рабочей группы президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. «Статистика говорит, что где- то 11-12 процентов объектов жилищного строительства — дефолтные. Это происходит по разным причинам: от плохо просчитанных рисков по конкретным проектам до откровенного мошенничества, — констатирует парламентарий. — Я даже считаю, что необходимо ужесточать уголовное законодательство по отношению к застройщикам».
Как помочь обманутым
Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, всего в 77 субъектах Федерации насчитывается 2559 домов, которые так и не достроили по долевой схеме. Реальные цифры могут быть еще больше. О том, что местные власти во многих регионах пытаются приукрасить положение дел, говорит координатор Общероссийского движения дольщиков, член рабочей группы Госдумы по защите прав участников долевого строительства Альмира Сарсеева. Тревожные сигналы поступают из Краснодарского и Пермского краев, Ростовской, Тверской, Ленинградской, Новосибирской, Нижегородской, Ярославской областей.
«В Росреестре признают, что более половины договоров долевого участия заключены с помощью ипотеки и средств материнского капитала, то есть люди были не инвесторами, как пытается представить Минстрой, а напрямую пытались улучшить свои жилищные условия», — объясняет Альмира Сарсеева. В отдельных случаях обманутым дольщикам можно выдавать квартиры в готовых или близких к завершению домах вместо новостроек, где они купили жилье. С такой идеей выступил вице-премьер Виталий Мутко, который курирует стройотрасль. Пока такой механизм только формулируется, и для его использования потребуются новые изменения законодательства.
Потребуется время и умение вести диалог с людьми
На данный момент есть все необходимые инструменты для того, чтобы успешно достраивать проблемные объекты, уверен председатель думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, который возглавляет и рабочую группу по защите прав участников долевого строительства. Смягчаются требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, отменяются требования к уполномоченным банкам по контролю целевого расходования средств застройщиком после ввода объектов в эксплуатацию. Одновременно дополнен перечень сведений, которые застройщик должен раскрывать в Единой информационной системе жилищного строительства.
Внесены изменения в закон о банкротстве, исключено банковское наблюдение после ввода объектов в эксплуатацию. Раньше из-за этой процедуры, которая длилась годами, деньги у застройщиков растворялись, а на
завершение работ у них ничего не оставалось. Также Николаев обратил внимание и на то, что теперь люди смогут получить оплаченные машино-места и кладовки площадью до семи «квадратов», которые раньше при процедуре банкротства рассматривались как «остальные обязательства», поскольку это нежилые помещения.
«Понятно, что накопленный объем обязательств перед обманутыми дольщиками огромен, его невозможно разгрести за несколько месяцев. Есть определенные этапы, они и реализуются в рамках «дорожных
карт», — уточнил законодатель. Кроме того, в Земельный кодекс внесены изменения, благодаря которым стало проще предоставлять компенсационные земельные участки девелоперам, взявшим на себя обязательство по завершению долевых долгостроев. По мнению Николая Николаева, необходимо популярно разъяснять гражданам все этапы перехода на проектное финансирование строительства жилья.
«Мы прекрасно понимаем, что любая реформа — это возможность для передела рынка, не всегда корректного поведения, — отметил глава профильного комитета Госдумы. — При шумихе, которая идет в СМИ, уже сейчас есть определенные сигналы, что незнанием людей пользуются недобросовестные участники рынка, которые пугают эскроу-счетами, предлагают различные схемы, бумажки и векселя. Поэтому нам нужно вести работу по информированию наших граждан и разъяснению всех этапов реформы». В Центробанке и Минстрое инициативу Николаева поддержали.
