Большинство застройщиков законодатели сами вывели из-под действия нового порядка продажи жилья; остальные уже придумали, как его обойти.
Год назад в России заработал закон, запретивший строительным компаниям привлекать деньги дольщиков напрямую. По новым правилам, до тех пор, пока дом не сдадут, эти средства должны храниться на эскроу-счетах в уполномоченных государством банках. Строить в таких условиях можно либо на свои, либо — привлекая целевые кредиты на конкретный проект.
Все это время требования закона распространялись только на новые проекты, но с 1 июля должны были стать обязательными для всех. Однако позже Минстрой решил внести в документ некоторые коррективы. Из-под действия эскроу-счетов вывели ряд объектов, у которых вроде бы все в порядке. Продавать квартиры по старой схеме, привлекая деньги дольщиков напрямую, разрешили в домах, которые на 30% построены, и на 10% — раскуплены. Московские власти пошли еще дальше. Чиновники заявили, что в ряде случаев готовы делать исключения, даже если дом готов всего на 6%. Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова подчеркнула, что подобный подход позволит снизить вероятность возникновения новых проблемных объектов на переходном этапе.
В итоге 70% проектов продолжат строить по старой схеме — без эксроу-счетов. Но даже несмотря на это, в Минстрое говорят, что переход обещает быть непростым. «По нашим оценкам, не получат проектное финансирование, то есть попадут в группу риска, более пяти миллионов квадратных метров жилья», — отметил главы Минстроя Владимир Якушев. Поэтому федеральным чиновникам предстоит достаточно серьезная ручная работа с субъектами РФ, застройщиками.
За минувший год некоторые уже наловчились обходить новые правила. В Петербурге, например, девелоперы выкупают сами у себя нужное количество квартир, чтобы обойтись без эскроу-счетов, не нарушив при этом закона, а потом продают их по переуступке прав собственности. Эксперты отмечают, что есть в этой схеме и минусы. Например, пока застройщик не продаст те 10% квартир, которые сам у себя купил, не сможет реализовывать остальные, и покупатели лишатся выбора. Однако если учесть, что застройщики давно не выставляют на рынок все свободные квартиры в один момент, то ничего особенно критичного не произойдет.
«Самое малое, чем рискует покупатель в таком случае — не получить свою квартиру вовремя. Хуже, если на момент покупки дом даже не начали строить. Тогда ему, возможно, не светит ни денег, ни квартиры», — предостерег юрист по жилищному праву Общества защиты прав потребителей Олег Фролов.
Такая схема продержится недолго — только на переходный период, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Дальше все льготы от Минстроя просто перестанут действовать. Но эксперты называют и другие, более живучие схемы, которыми пользуются недобросовестные застройщики, чтобы обойти закон. В их числе предварительный договор купли-продажи и вексель, которые заметно упрощают жизнь застройщикам, позволяя брать деньги напрямую, но ничего не гарантируют дольщикам в случае банкротства.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с 1 июля, нужно помнить, что по новому закону застройщик имеет право брать с вас деньги только в том случае, если на руках у него есть документ, позволяющий работать по старой схеме. В столице, например, его выдает Москомстройинвест, и называется он — заключение о соответствии критериям (ЗАСК). В противном случае деньги можно платить только в уполномоченный банк, где они будут храниться на специальном эскроу-счете до тех пор, пока ваш дом не сдадут в эксплуатацию.
«Если застройщик обанкротится, просто придет новая компания, которая достроит дом, и заберет средства дольщиков с банковского счета. В крайнем случае, покупателю просто вернут его деньги. Проблемы возникнут только в том случае, если лопнет сам банк», — отметил Фролов.
Поэтому прежде чем расплатиться за выбранную квартиру, эксперты рекомендуют проверить наличие у застройщика специального разрешения. Если такого документа нет, но компания все равно просит с вас деньги напрямую, заключив предварительный договор или вексель, от оформления сделки лучше всего отказаться. Никакие другие схемы продажи квартир кроме договора долевого участия не защищают права покупателей недвижимости. Если у застройщика возникнут проблемы, разбираться с ними придется самостоятельно.
С 1 июля через эскроу-счета будут продавать только 20-30% новостроек, поэтому ждать каких-то заметных перемен не стоит, считает Репченко. Они станут заметны года через два, когда через банки будет проходить хотя бы 50% платежей за строящееся жилье.
А пока рынок готовится работать по этим правилам, в Минстрое уже обдумывают новые. В частности, от главы ведомства уже прозвучало предложение разрешить дольщикам пополнять эскроу-счета в несколько этапов. Это стало бы для покупателей определенным бонусом. А вот поэтапное раскрытие счетов для застройщиков пока относится к дискуссионным вопросам. На такой шаг не готовы банки, и вводить подобные меры пока не планируют.
