Кому принадлежит земля под квартирами и что это решает
Земля уходит из-под ног
Земельный участок под многоквартирным домом в Уфе может уйти с молотка в счет взыскания долга с физического лица. Проблема в том, что там живут 47 семей. Одна из жительниц разместила петицию на портале change.org c просьбой провести расследование: как вообще так получилось, что участок, на котором стоят их дома, попал на торги?
Впервые жильцам об этом стало известно в июне прошлого года. Тогда Арбитражный суд Башкирии повторно признал Ермолаева Андрея Анатольевича — владельца земли — банкротом. С таким требованием выступила Федеральная налоговая служба, которой мужчина задолжал более 657 тыс. рублей. Интересно, что среди кредиторов также указаны две женщины-однофамилицы — Ермолаева Н.Ф. и Ермолаева Е.А. Несмотря на то, что они предъявили требования на 390 тыс. рублей, они выступили против процедуры реализации имущества — то есть погашения долга за счет продажи его с торгов.
Впервые Ермолаев был признан несостоятельным еще в 2016 году, потом велись долгие споры о реструктуризации долга. В постановлении суда значится, что должнику действительно принадлежит участок площадью 1265 кв. м на улице Перевалочная, 22. Это земля под тем самым многоквартирным домом. Кроме того, он владеет двумя комнатами в нем.
Ермолаев продавал квартиры в этом доме, говорят жильцы. И «вопреки закону и здравой логике он остался собственником земельного участка», хотя тот был поставлен на кадастровый учет. Если земля уйдет с торгов, в любой момент жильцов могут попросить съехать — вдруг новый владелец решит там что-то построить? «В пользу жильцов говорит все законодательство РФ, и здравый смысл тоже на их стороне. Ведь не может многоквартирный дом вместе с жильцами вслед земельному участку уйти с торгов?» — возмущаются авторы петиции.
Пинг-понг общагой
Они требуют проверить работу Арбитражного суда, вынесшего решение о продаже участка, прокуратуры и администрации района. А в первую очередь — Росреестра, из-за «безграмотной или недобросовестной работы» которого люди и оказались в такой ситуации. Местная жительница Вера Попова возмущается: «На приеме обещали нам, что запись в Росреестре ничего не значит и нам ничего не грозит. Вы обещали нам безопасное будущее. У меня также вопрос к администрации города и Ленинского района. Вы присылали нам письма, в которых писали, что земля и котельная — собственность нашего многоквартирного дома. Мы платили деньги за обслуживание этих объектов, и что теперь?»
История началась в 2011 году. Тогда Ермолаев купил трехэтажный дом и землю под ним у предприятия «Башкиргеология».
В этом здании располагалось общежитие с момента его постройки в 1962 году, «Башкиргеология» приняла его на баланс в 1994-м. В компании говорили, что пытались передать его властям, но те отказались. «Ермолаев начал распродажу комнат, честно скажу, действующим сотрудникам, коим я и являлся. Была огромная скидка. Люди брали ипотеку в Сбербанке, четыре или пять семей купили маленькие комнаты — а таких большинство — 10 кв. м за материнский капитал», — утверждает один из жильцов.
По данным местных СМИ, Ермолаев пытался при этом выселить жившие в комнатах семьи. «В общежитие пришли новые собственники, так они представились, и потребовали освободить помещение. Пока мы держим глухую оборону, не выселяемся, но каждый день боимся, что останемся на улице. Нескольких человек уже вынудили покинуть помещение, заменив двери в их комнатах», — рассказывал бывший водитель-автослесарь «Башкиргеологии» еще в 2013 году. Впрочем, в компании подчеркивали, что у мужчины нет прав на приватизацию комнаты.
Новые проблемы начались первой зимой, когда были перебои с отоплением. Оказалось, что котельная, которая отапливает дом, тоже принадлежит предпринимателю (нежилое здание под котельную Арбитражный суд включил в перечень его активов. — «Известия»). Потом жильцам перестали поступать платежки за воду. Сначала радовались, потом нашлись те, кто заподозрили подвох, — дом не стоял на балансе. Как при этом банки выдали кредиты на покупку комнат в таком здании, неизвестно.
В конце прошлого года сообщалось, что бизнесмен потребовал за землю 1 млн рублей — столько он почти 10 лет назад отдал за все скопом. Жильцы называют предпринимателя шантажистом, он их обвиняет в том же. «Я что, денег кому-то должен? Нет. А я так понимаю, что у меня вот этими всеми действиями деньги вымогают», — заявил он порталу Ufa1.ru. Ермолаев уверяет, что готов переписать землю на собственников. Только подписать он ничего не может, пока ведется процедура банкротства.
Была ли сделка
Еще семь лет назад сделка между «Башкиргеологией», которую в 2018 году чуть не признали банкротом, и предпринимателем вызвала вопросы у министерства земельных и имущественных отношений республики. Там считали, что предприятие вообще не могло распоряжаться общежитием, соответственно, оно попало в незаконное владение. Суд отказался удовлетворить требование «из-за истечения трехлетнего срока исковой давности». На сайте Ленинского районного суда Уфы документов о деле сейчас нет, но сохранилась копия.
В Росреестре путаницу объясняли тем, что в общежитии изначально не было никаких квартир как таковых. «Права возникли на помещения, на комнаты. Земельный участок под ним не формировался в соответствии с ЖК РФ», — утверждала замначальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере регионального управления ведомства Гульнара Каримова. Именно по этой причине, утверждает она, жители бывшего общежития не могут взять землю в общедолевую собственность.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, «земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на нем объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности», объяснила «Известиям» адвокат Виктория Данильченко.
То, что участок оказался в собственности у предпринимателя, ситуация нетипичная, подчеркивает она. Если бы речь шла об обычной застройке, была бы возможна только аренда. Ситуация, в которую попали жители уфимской трехэтажки, действительно непростая. Администрация района направляет жителей для ее разрешения в суд. «В судебном порядке такие вопросы разрешаются, но это редкая и сложная категория дел», — говорит Виктория Данильченко.
Не тот случай
Дома вместе с жильцами продают не впервые, а потому по судам прошел не один десяток человек. В 2010 году один из попавших в такую ситуацию граждан дошел до Верховного суда. Тот встал на его сторону. Но ситуация была иная: у мужчины было признанное судом право собственности на квартиру, а о земле речи не шло.
Спустя три года Верховный суд рассматривал дело об имущественном споре касательно земли, но под частным домом. И тогда он поддержал мужчину, который настаивал, что продал ответчице только дом, а не участок. А потому ее действия с землей незаконны.
Чтобы оформить в собственность участок под многоквартирным домом, нужно в первую очередь подать заявление о формировании земельного участка в уполномоченные органы, объясняет адвокат Виктория Данильченко. Следом — обратиться к кадастровому инженеру, чтобы составить межевой план, потом составить документы для кадастрового учета и регистрации права общей долевой собственности. А уже с ними на руках идти в Росреестр.
В случае с бывшим общежитием в Уфе все намного сложнее — с ним нужно разбираться отдельно, изучая все документы, резюмировала собеседница «Известий».
