Казанские застройщики в шоке от ускоренного перехода на эскроу-счета. Впереди рост цен до 40%, банкротства и новые обманутые дольщики?
Очередной головной болью для рынка жилья станут, похоже, новые поправки в закон о долевом строительстве, принятые накануне в Госдуме РФ во втором чтении. С 1 июля 2019 года на эскроу-счета обяжут перевести практически все строящиеся объекты, закрыв лазейку с набранными про запас разрешениями на строительство. Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты и застройщики считают, что это может привести к катастрофе. Как заявили в минстрое РТ, Татарстан уже готовит предложения Путину на заседание Госсовета.
ПРИКРЫЛИ ПОСЛЕДНЮЮ ЛАЗЕЙКУ
Сегодня Госдума в третьем чтении рассмотрит законопроект о поправках в 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство жилья. Законопроект во втором чтении депутаты утвердили накануне, внеся 30 поправок в 214-ФЗ и другие законы, затрагивающие сферу привлечения средств дольщиков в жилищное строительство. Среди них — перевод на эскроу-счета проектов, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года, отмена плановых проверок застройщиков и расширение оснований для внеплановых, а также возможность создания на базе фонда защиты прав дольщиков дочерней организации, целью которой станет достройка проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика. Планируется и расширение компетенций фонда — предполагается, что он получит право проверять финансово-хозяйственную деятельность строительных компаний.
По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, пакет поправок смягчает требования к опыту застройщиков в строительстве жилых объектов и предполагает отмену требований о контроле уполномоченного банка над целевым расходованием средств застройщиков после ввода дома в эксплуатацию.
Но главной сенсацией для участников стройсектора, конечно, стал более резкий, чем планировалось, переход на эскроу-счета. В первоначальной версии законопроекта предполагалось, что на проектное финансирование с 1 июля 2019 года перейдут только те объекты, разрешения на строительство которых были получены после 1 июля 2018 года. И этим воспользовались в том числе казанские застройщики, получившие в этом году более 80 разрешений на строительство многоквартирных домов (цифра эта в два раза превышает количество разрешений, выданных годом ранее). Месяцем «парада разрешений» на строительство объяснимо стал июнь — застройщики, решив «надышаться» перед отменой долевого строительства, объявили о планах «поднять» более 60 домов. Строители и сами не скрывали, что запаслись домами чуть ли не лет на пять вперед. Но теперь и эту лазейку им, судя по всему, прикрывают.
Эксперты, комментируя поправки, говорят о том, что введены они для того, чтобы не дать участникам рынка добиться отсрочки введения эскроу-счетов, которые в конечном счете призваны все-таки обезопасить дольщиков и снизить риски долевого строительства. «Эта мера в большей степени направлена на тех застройщиков, которые оформили разрешения на строительство, привлекли пару ДДУ и при всем при этом не ведут активной стройки», — говорил в интервью «РИА Недвижимость» руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан. Но выходит, что мера направлена против одних, а коснется многих.
Исключения все же должны быть — планируется, что объекты, которые к июлю 2019 года будут находиться в высокой степени готовности или и вовсе на стадии оформления актов ввода, на эскроу-счета переводиться не будут, пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online» замминистра архитектуры, строительства и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. «Поголовно всех под одну гребенку не загонят — какие-то послабления минстрой готовит. И будем надеяться, что они пойдут во благо застройщиков», — пояснил он.
По мнению замминистра, послабления необходимы и в части кредитования, в части пониженной процентной ставки. «Если дольщик заключает договор долевого участия, приходит в банк и ему открывают эскроу-счет — в зависимости от количества вкладываемых им денег должна уменьшаться процентная ставка для застройщика, — предполагает замминистра. — Фактически ожидается, что до 4–4,5 процента годовых должны упасть ставки по кредитованию застройщиков. Если это будет работать синхронно и планово — наверное, будут менее ощутимы такие последствия, как удорожание квадратного метра».
При этом в минстрое не склонны считать, что удорожание сразу будет значительным — по прогнозам федерального министерства строительства, на которое сослался Гимаев, в следующем году оно не должно превысить 5–6 процентов.
«РЫНОК ОТРЕАГИРУЕТ ЗНАЧИТЕЛЬНЫМ ПОВЫШЕНИЕМ»
Застройщики, впрочем, смотрят на ситуацию с меньшим оптимизмом. «У нас все существует не во благо, а вопреки — то есть убивают полностью сектор. Видимо, кто-то полностью хочет под себя подмять все, — отреагировал на инициативу гендиректор „Бриза“ Андрей Беляков. — Я думаю, рынок отреагирует на это значительным повышением. Око за око, глаз за глаз — ни к чему хорошему это не приведет», — считает он. В самой компании в дальнейшем не планируют работу по эскроу-счетам, считая, что выгоднее продавать квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию.
«Мы уже высказывали свою позицию, что не будем больше работать по долевому, а перейдем к принципу „построил-продал“. Взяли объект, начали строить, взяли кредит в банке. После того, как завершили, будем реализовывать. Соответственно, стоимость строительства будет пропорционально зависеть от стоимости денег, взятых в банке. А у нас ключевую ставку подняли, и кредиты сейчас будут дороже», — уверен Беляков.
Но сложнее всего, по прогнозам застройщиков, придется мелким строительным компаниям. «К примеру, молодой застройщик начал строить какой-то объект. Половину построил, долевые вклады идут, объект страхуют. Ему говорят: все, с завтрашнего дня эскроу. Как он сможет пройти круги ада?» — задается вопросом глава «Бриза». Проблема заключается не только в том, что банк, скорее всего, не захочет кредитовать «малоопытного» игрока, но еще и в том, что даже если все сложится удачно, аккредитация в фонде и переход на эскроу-счета займет немалое время, уверен глава компании. «А принцип паники никто не отменял. Сразу стройка остановилась — что случилось? И пойдет негатив», — предполагает Беляков.
Все это, по мнению главы компании-застройщика, отразится на конечных потребителях — приобретателях квадратных метров. А увеличение цены, по его прогнозам, в следующем году может достигнуть уже и 40%. «Я думаю, до лета все это на рынке будет видно. Уже сегодня резкий рост цен пошел, особенно на вторичку. Хотя сейчас конец года, может быть, с этим связано. Насколько я знаю, многие продажи перед новым годом остановились — пока ждали вот этих поправок. Еще и по 6 процентам (законопроектом предполагается трехкратное увеличение взносов застройщиков в компенсационный фонд — прим. авт.) вопрос не до конца решен. Немного в недоумении все», — признается глава «Бриза».
ЭТО ОПЯТЬ СОЗДАСТ ВОЛНУ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ: НЕ ВСЕ СМОГУТ ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТЫ БАНКОВ
«Поправки достаточно радикальные и серьезно повлияют на стоимость жилья, — согласен заместитель генерального директора „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Застройщикам нужно будет привлекать кредиты, плюс ко всему со следующего года повышается НДС, а стройка — это все-таки эндээсная история. До этих поправок предполагалось, что девелоперы, получившие разрешения до 1 июля 2018 года, могли строить по старым правилам. Многие застройщики набрали большой пул разрешений и планировали еще несколько лет играть по старым правилам, но поправки изменили весь расклад. Получается, что это было бесполезно».
По словам Юсупова, многим застройщикам банки просто будут не готовы выдавать кредиты, так как там смотрят на надежность компании, ее историю, на нарушения сроков сдачи объектов. А готовых строить дома за свой счет довольно мало.
«В силу того, что банки не дадут кредиты, у большинства небольших застройщиков просто не будет денег на то, чтобы строить. Им придется либо сворачиваться, либо продавать свои проекты. Это опять создаст волну обманутых дольщиков, — считает Юсупов. — При переходе на эскроу-счета, застройщик перестает перечислять средства в фонд страхования ответственности. Соответственно, пополняться он будет медленнее, и денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться в связи с нововведениями, может просто не хватить».
Сам «Унистрой» уже начал реализацию квартир в одном из домов ЖК ART City с использованием эскроу-счетов. «Могу сказать, что это существенно удлиняет процесс строительства, потому что на получение кредита в банке уходит до полутора месяцев. А в силу того, что теперь привлекаются не средства дольщиков, а деньги банка, строительство получается дороже», — объясняет логику Юсупов.
«Изменения в законодательстве призваны бороться с тем, что застройщики в срочном порядке до 1 июля 2018 получили рекордное количество разрешений на строительство, а реальные сроки реализации запланировали на более поздний срок, — говорит коммерческий директор «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова. — В этом случае повышение цен, конечно, будет, но не столь опасное. У застройщиков будет вариант пересмотреть проект и его экономику, может быть, даже заново получить разрешение на строительство, раз уж все равно работа будет по эскроу. Гораздо опаснее случай, когда стройка и продажи уже идут полным ходом. Когда уже есть реальные дольщики, но объект попадет под эскроу-счета. Это может в корне ухудшить экономику проекта и в самом негативном случае привести к новой волне «обманутых дольщиков».
«ДЕНЬГИ В ПРОЕКТЫ УЖЕ ВЛОЖЕНЫ, И КВАДРАТНЫЙ МЕТР НА СТАРТОВАВШИХ ПЛОЩАДКАХ БУДЕТ ТОЛЬКО ДОРОЖАТЬ»
Внесенные поправки станут колоссальным стрессом для рынка, полагает гендиректор «СМУ-88» Илья Вольфсон. И особенно для тех девелоперов, кто не был готов к подобному развитию событий.
«Перед 1 июля все лихорадочно запасались площадками и разрешениями на строительство, чтобы заложить „подушку безопасности“, подготовиться к новым условиям работы. Если бы застройщики знали, что уже с июля 2019 придется в любом случае продавать по новым условиям, то, может, снизили бы активность, чтобы не адаптировать сейчас большое количество проектов. По-другому бы оценивали свои возможности. Но сейчас деньги уже вложены, и квадратный метр на запущенных площадках будет только дорожать. В среднем где-то на 15–20 процентов».
А в некоторых регионах строительство вообще будет фактически заблокировано — там нет застройщиков, которые успели сдать 5 тыс. «квадратов» жилья (таково требование законодательства). «Далеко ходить не надо, у нас в республике в районах могут просто перестать строить», — добавляет девелопер.
Подобная чехарда с изменениями норм просто не дает возможности ничего планировать, добавляет исполнительный директор ООО ЖСК «Комфортное жилье» Рамиль Зиннуров. Вряд ли найдутся сейчас строители, которые в восторге от предстоящих изменений. «Есть дома, которые получили разрешение на строительство до 1 июля, где уже начата продажа квартир. Кто будет определять степень готовности таких объектов, каков будет процент соотношения в физическом объеме? Непонятно! У нас, к сожалению, все делается как обычно — сначала принимается какой-то закон, а затем под него подстраивается все остальное. Я в этом законе не вижу логики».
При всем этом федеральный центр настаивает на увеличении темпов и объемов жилищного строительства. В этом году Татарстан должен сдать 2,4 млн «квадратов» жилья, но для выполнения указов Путина, по словам Зиннурова, на будущий год Москва просит увеличить объемы до 3,2 млн кв. метров: «Как можно строить больше, если рычаги для обеспечения финансами стройки уменьшаются? Это же абсурд! Желая наказать какого-то нерадивого застройщика, на самом деле наказывают всех».
Зиннуров, так же как и другие эксперты, отмечает, что рост цен в результате наложения эскроу-счетов и НДС неминуем и будет существенным. «Мы готовимся, будем думать, как выживать, и выполнять свои обязательства перед дольщиков. Заморозки своих проектов не ожидаем, потому что изначально придерживались и придерживаемся осторожной стратегии. У нас в работе всего один объект, который поделен на четыре этапа. Мы ведь о том, что планируются поправки в закон, узнали не вчера».
«БАНКИ СТАНУТ ВЕСТИ СЕБЯ КАК НА КОНКУРСЕ НЕВЕСТ»
Риелторы не дают столь мрачных прогнозов — по мнению гендиректора компании «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева, рост цен от принятой поправки может составить порядка 10–15%. При этом он полагает, что не стоит ждать от будущего года заморозок строительства и многочисленных банкротств, прогнозируя то самое укрупнение рынка, о котором уже говорил на «Рождественском саммите». «Я думаю, что ряд застройщиков будут вынуждены уйти с рынка либо переквалифицироваться в подрядчики. Не у всех есть возможность вот так строить», — говорит Савельев.
Без энтузиазма на инициативу регулятора смотрит и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «От этого нововведения в первую очередь выиграют банки, — говорит она. — Теперь они будут в роли жениха на ярмарке невест, выбирая себе застройщиков: с этим они согласны работать, с этим не согласны. Более прочное положение будет у аффилированных с банковскими структурами застройщиков. Мы увидим по-прежнему интенсивные продаж новостроек, хотя с учетом показателей 2018 года план продаж должен был просесть. Многие упускают из внимания повышение НДС с 1 января 2019 года, что не может не сказаться на себестоимости квадратного метра. Застройщики могут начать и заблаговременную корректировку стоимости квадратного метра, исходя из спроса. Сейчас уже есть хороший спрос, а эта новость подтолкнет многих на то, чтобы стать инвестором новостройки». По мнению эксперта, к июлю застройщики реализуют большинство объектов (в том числе на стадии котлована), по которым уже получено разрешение на строительство. А стоимость квадратного метра после 1 июля может повыситься до 3% до 10% — в зависимости от степени готовности.
Пока нет еще и понимания, как банки будут справляться с массовой выдачей кредитов для строек в масштабах России. Есть какое-то количество аккредитованных банков, но к реальной работе готовы три-четыре — они будут обеспечивать стройку по всей стране? Вряд ли. «Даже Сбербанк не знает, где взять на это деньги. В итоге это грозит новыми банкротствами, сокращением объемов строительства и дефицитом нового жилья», — выражает беспокойство Вольфсон.
Впрочем, замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев отмечает, что в Татарстане банки располагают возможностями работы с проектным финансированием. «Мы провели анализ, информацию на днях отправили в минстрой России. Примерно 15 банков у нас, имеющих филиалы федеральных банков, включая головной региональный Ак Барс Банк, подтвердили, что готовы работать с проектным финансированием», — рассказал он журналистам. При этом Гимаев не исключил, что в результате действительно произойдет укрупнение каких-то застройщиков, но признался, что пока стоит задача сохранить и малый, и средний бизнес. «Ведь не плохо, когда застройщик строит один дом, но строит его своевременно, качественно, люди довольны своими квартирами», — обратил внимание он. При этом Гимаев добавил, что президент РТ Рустам Минниханов руководит рабочей группой от Татарстана, которая вырабатывает стратегию в этой сфере. И к федеральному заседанию Госсовета с участием президента РФ Владимира Путина (которое должно состояться в феврале-марте) Татарстан будет готовить свои предложения о поправках в закон.
«Все субъекты озадачены, понимают сложность ситуации. Все это мы будем совместно с субъектами аккумулировать, готовить сводные предложения и надеемся, что на этом Госсовете РФ будут выработаны меры в том числе и поддержки малых строительных компаний. Задача стоит — сохранить строительную отрасль и дать ей новый импульс. Этот переходный период, конечно, непростой. Будем стараться», — подытожил замминистра.
