Новые поправки в закон о долевом строительстве не решают проблем обманутых дольщиков
Поправки были разработаны одной из государственных структур — Единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (ранее АИЖК) и, в случае их принятия Государственной Думой, с рынка долевого строительства досрочно уйдут все страховые компании.
Напомним предысторию. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые, по мнению экспертов, упраздняют сам принцип долевого строительства. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. А сами деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах в банках до окончания строительства. Очевидно, что подобные изменения кардинально отразятся на работе застройщиков. Именно поэтому в законопроекте прописан переходный период — до июня 2019 года, в течение которого застройщики, начавшие строительство объектов до 1 июля нынешнего года, могут продолжать работать по старым правилам. В частности, страховать свою ответственность у лицензированных ЦБ страховщиков.
В том, что подобный переходный период необходим, уверены и в минстрое, и в Центробанке. Причина проста. Уже сейчас, в преддверии больших перемен, рынок долевого строительства штормит. Все большее количество застройщиков объявляют себя банкротами. Так, по данным портала ЕРЗ, на ноябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось за год на 71%, а объем не завершенного ими строительства вырос до 9,9 миллиона квадратных метров.
Это связано как с упрощением процедуры банкротства, так и с нежеланием застройщиков играть по новым правилам. Соответственно, растет число обманутых дольщиков. Если, по официальным данным минстроя, их в стране около 30 тысяч, то по неофициальным эта цифра уже перевалила за сотню тысяч. Новые поправки в законопроект грозят еще больше расшатать рынок, лишая его игроков необходимого переходного периода.
Одно из самых важных предложений сегодняшних поправок — создание при ДОМ.РФ новой структуры арбитражных управляющих, которые в случае банкротства застройщика, застраховавшего свою ответственность в страховой компании (а таких застройщиков сегодня — более 70% на рынке), наделяются полномочиями забирать средства у страховщиков и направлять их либо дольщикам, либо новым застройщикам на достройку объекта.
Если эти поправки пройдут, то страховые компании будут вынуждены раньше времени уйти с рынка долевого строительства, что, безусловно, отразится на работе большинства застройщиков. Многие из них не готовы к дополнительной финансовой нагрузке: страховщики работают с застройщиками по 1-1,5% против 5-6% банковского поручительства. Более того, в нескольких регионах страховщики уже договорились с региональными властями («РГ» писала об этом в материале «Недострой вытянут страховщики» от 5.12.2018 г.). И изменение правил наверняка поставит на договоренностях крест. Кроме того, новая структура арбитражных управляющих создает возможность использования коррупционных схем, в результате которых в первую очередь пострадают дольщики. Если цель новых поправок — убрать с рынка страховые компании и передать деньги дольщиков арбитражным управляющим, то они ее точно достигнут.
А вот к какому результату это может привести? В стране пойдет волна умышленных банкротств, жертвами которых станут в первую очередь добросовестные застройщики с высокобюджетными рентабельными проектами. Это позволит арбитражным управляющим изъять все резервы страховых организаций всего за 2-3 страховых случая, а активы застройщика передать иным лицам. Как следствие, рынок ждет экспоненциальный рост числа обманутых дольщиков и проблемных объектов в стране. И соответственно — катастрофические нагрузки на государственный бюджет.
При этом очевидно, что при уходе с рынка страховщиков ДОМ.РФ столкнется с еще одной серьезной проблемой: на данный момент он не обладает необходимой экспертизой для выявления недобросовестных застройщиков. То есть в случае принятия данных поправок фонд будет вынужден гарантировать деятельность всех застройщиков, руководствуясь только формальными критериями, что неминуемо скажется на росте числа проблемных объектов. Доказательством тому могут служить, скажем, первые страховые случаи по застройщикам, которым страховая компания «РЕСПЕКТ» в свое время отказала в страховании.
«Сегодня не менее 12% застройщиков отсеиваются страховщиками как проблемные, — говорит Александр Артамонов, генеральный директор страховой компании «Респект». — Благодаря уникальной экспертизе доступ к привлечению долевых средств не получили 1349 строительных объектов, на которых могли бы поживиться мошенники. По сути, СК «Респект» удалось предотвратить появление не менее 300 тысяч обманутых дольщиков и хищение по меньшей мере 485 млрд рублей участников долевого строительства».
Еще серьезнее оценили ситуацию с мошенниками-застройщиками на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, прошедшем 7 декабря, на котором представитель минстроя говорил о 80% надежных застройщиков, из чего получается, что оставшиеся 20% ненадежны.
До нынешних поправок предполагалось, что экспертиза страховщиков будет постепенно передаваться ДОМ.РФ в течение переходного периода, что позволило бы избежать попадания на рынок недобросовестных застройщиков. Как будет разворачиваться ситуация в свете новых поправок — вопрос остается открытым.Все большее количество отечественных застройщиков объявляют себя банкротами
Директор Института актуальной экономики Никита Исаев считает, что «множество проблем у обманутых дольщиков сейчас появляется на этапе вмешательства местных властей в урегулирование конфликта. Часто они не заинтересованы в том, чтобы благополучно завершить строительство и позволить дольщикам въехать в свои квартиры. Парадокс, но одними из главных защитников интересов дольщиков являются страховые компании, которые дорожат своими средствами и лично заинтересованы в поиске компромиссов и привлечении новых инвесторов. Принудительное удаление страховщиков с рынка приведет к торможению процесса завершения строительства по многим объектам».
«Сегодня уход с рынка страховщиков создаст очень серьезный прецедент и повлияет на рынок, который находится в переходном периоде и в состоянии турбулентности, — уверен политолог Евгений Минченко. — В случае резкого удорожания жилья, которое неизбежно произойдет, если с рынка уйдут все страховщики, в регионах практически неизбежен рост негативных настроений. Уровень протеста обманутых дольщиков может стать предельно высоким. И не в одном, а в большинстве российских регионов. Это создаст большую опасность не только для региональных, но и для федеральных властей».
Серьезные проблемы могут успешно решаться только после серьезного обсуждения и проведения дискуссий и слушаний. Сфера долевого строительства слишком социально значима, чтобы можно было принимать законодательные решения, не убедившись в том, что новые условия функционирования рынка удовлетворят сотни тысяч обманутых дольщиков. А иначе рынок долевого строительства жилья легко может превратиться в карточный домик, от которого останутся разве что коробки-недострои вокруг каждого крупного города.