Минэкономразвития подготовило масштабные изменения в Гражданский кодекс (ГК) в сфере недвижимости. Они меняют правила, по которым различные объекты можно считать недвижимостью: критерий тесной связи с землей для зданий учитываться не будет. Он сохранится только для сооружений. В ГК предлагают вставить новую главу о праве собственности на здания и сооружения. Позволят создавать единые недвижимые комплексы из объектов на участке, а также регистрировать линейные объекты как единые недвижимые вещи. Текст доступен на едином портале раскрытия информации. Также его можно скачать в приложении к заметке.
Главное новшество, которое предлагает Минэкономразвития, — изменение принципа отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке. Сейчас в ГК используется общий оценочный критерий тесной связи с землей. Ведомство же предлагает считать здания недвижимостью в любом случае. Впрочем, возникает вопрос, что считать зданием. В проекте зданием предлагается считать строение с не менее двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино-местами. Однако что такое строение, ГК не говорит.
Критерий тесной связи с землей сохранен для другого объекта — сооружения (строение без помещений или машино-мест). Без тесной связи с землей сооружение считаться недвижимостью не может. При этом перечень видов сооружений, которые нельзя считать недвижимостью, согласно законопроекту определит Правительство. Наконец, изменяются правила и для объектов незавершенного строительства. Чтобы считаться недвижимостью, они должны отвечать установленным Правительством критериям.
Из карточки законопроекта следует, что Минэкономразвития хочет считать незначительные постройки и улучшения частью участка. В карточке ведомство ссылается на исследования законодательства зарубежных стран, опыт которых лег в концепцию законопроекта. Однако в тексте об этом напрямую не сказано. Вместо этого есть положение о том, что здания и сооружения — это неотделимые улучшения участка, пока не зарегистрированы права на них. При этом неотделимые улучшения будут включаться в оборот вместе с участком.
Для регулирования вопросов права собственности на здания и сооружения Минэкономразвития добавляет в ГК новую главу 17.1. В ней определен момент возникновения здания и сооружения. Образование объекта недвижимости считается завершенным с момента госрегистрации прав на него (п. 1 ст. 287.2). Вместе с тем здание и сооружение как недвижимость образуются вследствие завершения их строительством (п. 2 ст. 287.2). Как будут сочетаться эти нормы, пока не ясно.
Универсальным станет правило о том, что собственники помещений становятся сособственниками общего имущества (п. 2 ст. 287.1). Сейчас такое правило напрямую касается только жилых помещений. А в отношении нежилых помещений разъяснения давал Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 23 июля 2009 года № 64 о спорах о правах собственников помещений на общее имущество здания.
Наконец, меняет Минэкономразвития и подход к определению предприятия. Согласно законопроекту это не недвижимое имущество, а комплекс, объединяющий движимые и недвижимые объекты. Составные недвижимые объекты будут называться единым недвижимым комплексом (ст. 133.1). Но сложной вещью их считать не будут. Ведомство выделяет два вида единых комплексов. Во-первых, это несколько построек, объединенных участком, на котором они расположены. Во-вторых, это линейные объекты, которые можно сделать единым комплексом без включения участков под ними.
Значительный объем законопроекта занимают правила о создании новых объектов недвижимости.
Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 года. Впрочем, до принятия их содержание может значительно измениться. Сейчас началась только стадия обсуждения текста, подготовленного ведомством. Затем его еще должно одобрить правительство и только после этого он может быть внесен в Госдуму. Между тем в Госдуме с 2012 года находятся на рассмотрении поправки в ГК, касающиеся вещных прав. Они пересекаются по теме с законопроектом Минэкономразвития.
