Средств компенсационного фонда долевого строительства может не хватить для защиты покупателей строящейся недвижимости
В 2017 году в России может быть отменено обязательное страхование ответственности застройщиков — гарантом возврата денег покупателям строящегося жилья должен выступить государственный компенсационный фонд долевого строительства. Его создание предусмотрено постановлением «О защите прав граждан — участников долевого строительства», вступившим в силу 1 января 2017 года. Согласно поправкам, которые планируется внести в «закон о дольщиках» (214-ФЗ), каждый застройщик должен перечислять в фонд 1% от стоимости договора долевого участия. От таких инструментов, как страхование и банковская гарантия, решено отказаться. Предполагается, что на выплаты дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком (например, в случаях, когда в отношении него начата процедура банкротства), пойдут ресурсы вновь созданного государственного фонда. Из этих же средств может оказываться и финансовая помощь застройщикам, которым будет поручено завершение проблемных объектов.
Однако в Совете Федерации считают создание компенсационного фонда недостаточной мерой для защиты прав участников долевого строительства. В своих рекомендациях правительству профильный комитет Совфеда просит в качестве способов обеспечения исполнения обязательств застройщика рассмотреть возможность использования страхования и поручительства банка одновременно с началом работы компенсационного фонда.
— Только применение комплексного подхода, объединяющего в себе страхование ответственности или представление банковской гарантии совместно с отчислениями в компенсационный фонд, создаст действительно эффективную систему гарантирования исполнения обязательств застройщика, привлекающего средства граждан по договорам долевого участия, — заявил «Известиям» заместитель председателя комитета Совета Федерации по экономической политике Виктор Рогоцкий.
В середине 2016 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень оценивал объем компенсационного фонда долевого строительства примерно в 30–35 млрд рублей в год. По мнению Виктора Рогоцкого, этой суммы вряд ли будет достаточно для надежного обеспечения. Сенатор считает, что в итоге взносы в компенсационный фонд придется увеличить как минимум до 3% (то есть в три раза), что неминуемо приведет к увеличению стоимости жилья.
В Минстрое считают, что по истечении двух лет механизм страхования в качестве меры обеспечения ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства обозначил себя как работающий неэффективно. Поэтому создание компенсационного фонда не будет являться альтернативным способом обеспечения защиты прав дольщиков и после начала его деятельности механизмы страхования и поручительства банка постепенно прекратят свое действие, пояснили «Известиям» в министерстве.
По мнению директора по правовым вопросам группы компаний «Эталон» Виктории Цытриной, пока предсказать эффективность работы компенсационного фонда сложно.
— Непонятен порядок расчетов, результатом которого стал объем компенсационного фонда в размере 30–35 млрд рублей в год. При этом механизм работы определен, но еще не запущен в работу. А так как с 1 января 2017 года фонд работать не начал, это вновь вызвало неопределенность, — заявила Виктория Цытрина.
В строительной компании Sezar Group поддерживают идею создания компенсационного фонда, но считают, что регулятором его деятельности должен выступить Центральный банк.
— Страховая система не оправдала надежд, которые на нее возлагались. Взносы не могут покрывать всех возможных рисков, компенсации предоставляются в редких случаях и, как правило, по решениям судебных инстанций. В добровольном порядке такие споры сегодня практически не решаются, — рассказала «Известиям» коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова.
В Urban Group идею создания компенсационного фонда также оценивают позитивно, поскольку часть его средств предполагается направлять на достройку проблемных объектов.
— С учетом общего объема рынка долевого строительства и при среднем страховом тарифе в размере 1% годовой объем отчислений в компенсационный фонд составит 15–20 млрд рублей. Этой суммы будет вполне достаточно, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков. Уже к третьему году существования объем собранных средств даст возможность уверенно санировать проблемные объекты. В случае же нехватки средств статус государственной организации позволит фонду успешно привлекать дополнительное финансирование, — пояснила «Известиям» директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.
Финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов считает, что средств фонда, оцениваемых приблизительно в 35 млрд рублей, для оперативного решения проблемы может не хватить — общее количество обманутых дольщиков на текущий момент находится на уровне 75–80 тыс. человек. По мнению эксперта, механизм страховой защиты не стал рабочим по целому ряду причин, среди которых можно отметить конъюнктуру рынка.
Также нельзя исключать и использования застройщиками различных «серых договоров» с целью избежать выплат в страховой фонд или же добиться их существенного снижения, напомнил первый вице-президент предпринимательского объединения «Опора России» Павел Сигал. По его словам, механизм страховой защиты не работал по той же самой причине.
— Введение же страхового фонда как дополнительной формы защиты от несостоятельности застройщика будет способствовать тому, что давление на финансы компаний лишь вырастут, что может усугубить ситуацию, — считает Сигал.
Старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова, напротив, уверена, что механизм страховой защиты работает, но его часто неправильно применяют.
— У страховщиков нет четкой модели расчета ставки, у каждой компании своя методика учета рисков. Система должна быть единой — для фонда предусмотрен именно этот подход, — считает аналитик.
Однако, по ее словам, если девелоперы начнут банкротиться один за другим, как это было в кризисные времена, расплатиться за них фонд не сможет.