Новая редакция 214 Федерального закона, регулирующего вопросы долевого строительства, вступит в силу с 1 января 2017 года, однако уже сейчас нововведения вызывают многочисленные вопросы как у девелоперов, так и у потенциальных дольщиков. Именно эти вопросы и поиск ответов на них стали основной темой круглого стола «Поправки к 214-ФЗ: изменения к лучшему или сложности для строителей?», который прошёл в Петербурге 6 октября.
Напомним: в числе основных изменений в 214-ФЗ – новые требования к уставному капиталу застройщика: теперь он должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей. Точная цифра определяется площадью всех объектов долевого строительства, которые реализует застройщик. По мнению многих экспертов, такая мера будет способствовать уходу с рынка небольших компаний, в активе у которых числится один-два проекта. Как считает член совета директоров ГК Normann Николай Крутов, большие застройщики справятся с новыми требованиями, пополнив уставный капитал за счёт участков из своего земельного банка. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин также назвал требования к уставному капиталу «полумерой», отметив, что они вынудят мелкие и средние компании изымать из оборота и консервировать денежные средства, и даже этих средств может оказаться недостаточно.
Источником противоречий в 214-ФЗ можно назвать конфликт интересов между застройщиками и банками за право привлечения средств дольщиков в строительные проекты. Как пояснил Николай Крутов, застройщики хотели бы обойтись без банков, поскольку это «слишком дорогое удовольствие», а банки, в свою очередь, не хотят, чтобы застройщики заняли выгодную нишу и привлекали капитал прямо с рынка. «Такая коллизия существует уже два десятилетия», — отметил эксперт.
Ещё один ключевой момент нового закона, вызывающий сомнения и споры – создание компенсационного фонда долевого строительства, который первоначально будет работать наряду со страхованием ответственности застройщиков. Напомним: каждый застройщик будет обязан вносить в компенсационный фонд приблизительно 1% от стоимости объекта, однако как будет рассчитываться эта стоимость, пока неизвестно. По словам заместителя председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олега Островского, новая мера поможет решить проблемы далеко не всех обманутых дольщиков. Новый компенсационный фонд будет рассчитан лишь на участников долевого строительства, которые внесут туда некую сумму, а значит, «старые» дольщики туда не попадут. «На реестр обманутых дольщиков, насчитывающий в Петербурге более 2000 человек, действие этого фонда никоим образом не распространится, — заявил Олег Островский. — Также это не будет распространяться на тех, кто выбрал более дешевую и растянутую во времени схему работы по ЖСК». Кроме того, как отметил эксперт, для того, чтобы дольщики могли рассчитывать на средства компенсационного фонда, проблемный застройщик должен быть на одной из стадий банкротства.
Зампред Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти назвал три ключевых проблемы долевого строительства, которые необходимо решить властям. Первый из них – помощь тем дольщикам, которые уже пополнили список обманутых. Второй – достройка проблемных объектов. Третий – предотвращение появления новых «недостроев» и новых пострадавших. Тем не менее, компенсационный фонд в своём нынешнем виде не сможет решить полностью ни одну из заявленных проблем.
Впрочем, страхование ответственности застройщика проблем также не решает. Николай Гражданкин открыто заявил в ходе дискуссии, что эта мера «не состоялась». Одна из основных причин провала, по словам эксперта, состоит в том, что у страховых компаний сейчас нет резерва финансирования для выплаты компенсаций пострадавшим дольщикам даже среднего застройщика.
Ещё один способ защиты прав участников долевого строительства, вызывающий сомнения у экспертов – введение эскроу-счетов, на которых дольщикам предлагается разместить свои средства. Предполагалось, что в этом случае банк выступит в качестве посредника между участниками долевого строительства, и застройщик получит средства дольщика только в случае выполнения своих обязательств на каждом этапе строительства. Однако Николай Крутов отметил, что дольщик, поместивший свои средства на эскроу-счёт, может не рассчитывать на крупные скидки от строительной компании. Участник долевого строительства, который доверил свои средства застройщику, по словам эксперта, может считаться соинвестором проекта. Он принимает на себя определённые риски, и именно за это получает от застройщика скидку, считает Николай Крутов. Однако дольщик, действующий посредством эскроу-счёта – уже не соинвестор, а вкладчик, деньгами он не рискует и, соответственно, на скидку рассчитывать не может. Кроме того, как отметил Николай Гражданкин, введение эксроу-счетов, обеспечение процентов по ним, а также содержание штата экспертов, которые будут контролировать деятельность застройщика со стороны банка, приведёт к дополнительным затратам и, как следствие, к повышению стоимости жилья на первичном рынке.
Новый закон вызывает множество вопросов, ответов на которые пока нет. В результате региональным властям приходится разрабатывать собственные варианты решения проблемы «недостроев» и обманутых дольщиков. Олег Островский рассказал участникам дискуссии о том, как она решается в Ленинградской области. «Вот есть дом, который не достроен, есть торги, вот тебе, новый застройщик, земельный участок — бесплатно, без денег, без обременительных отчислений в казну субъекта РФ — который компенсирует тебе завершение строительства этого дома, — пояснил эксперт. — Это то, о чем мы давно говорили. Однако в городе данная схема пока не работает». В Петербурге, по данным, которые привёл Олег Островский, сейчас 26 проблемных объектов и почти 10 000 пострадавших участников долевого строительства. В так называемом «Реестре обманутых дольщиков» зарегистрировалась от силы пятая часть из них: никаких правовых последствий этот документ не даёт.