Именно на жилищные кредиты сейчас практически вся надежда и у покупателей, и у продавцов.
Что надо иметь в виду, если вы собрались решать квартирный вопрос
Осенью рынок жилья традиционно оживает после летнего затишья. Этой осени продавцы, а особенно покупатели ждали с особым интересом: что с ценами-то будет? Пройдено ли уже «дно», о котором летом говорили высокие чиновники: мол, самое время покупать квартиры? Или жилье может еще подешеветь? Разбираемся с экспертами.
Не подешевеет и не подорожает
— После того как полтора года цены на жилье в стране снижались, некоторые продавцы постараются взять реванш и их поднять. Но наверняка столкнутся с сократившейся платежеспособностью покупателей. У покупателей в создавшейся ситуации как никогда широкий выбор, и им стоит трезво оценивать натиск продавцов. Торговаться, не торопиться с заключением сделок, изучать максимальное количество подходящих предложений и спокойно выбирать лучшие из них, — говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.
— За последний год-два сильно подорожало строительство, поэтому снижать цены в ущерб прибыли застройщики также не могут, даже если очень захотят. В то же время есть и другой фактор: на рынке очень много новых жилых комплексов, а значит, конкуренция огромная. В такой ситуации никто не рискнет заметно повышать стоимость, чтобы не потерять клиентов. Поэтому наиболее вероятный сценарий до конца 2016 года — это сохранение цен на текущем уровне с колебаниями в пределах 1 — 1,5%, — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Конечно, по стране ситуация может отличаться в зависимости от доходов граждан в том или ином регионе.
— В отличие от Москвы провинция менее платежеспособна, а значит, и конкуренция застройщиков там еще более ожесточенная. Иными словами, по России рост цен еще менее вероятен, чем в столице, — продолжает Литинецкая.
Даешь ипотеку
Да, именно на жилищные кредиты сейчас практически вся надежда и у покупателей, и у продавцов. И именно ипотеку поминают эксперты в первую очередь, когда говорят о факторах, которые могут подтолкнуть цены хотя бы на процент-другой в какую-то сторону.
В самом деле, от доступности ипотеки спрос нынче зависит в первую очередь — больше ему взяться особо не с чего. С весны прошлого года он и держался в основном за счет госпрограммы льготной ипотеки, по которой получить кредит на новостройку можно по ставке не выше 12%.
В связи с этим некоторые эксперты ждут подъема спроса на новостройки и даже возможного роста цен ближе к концу года — если программу ипотеки с госучастием снова не продлят. Пока, как предполагается, она будет действовать до конца декабря 2016 года.
Разговоры об окончании программы уже обеспечили застройщикам рост числа сделок в конце зимы — сначала программа должна была закончиться весной. Но тогда ее продлили. Сейчас условия изменились. Ключевая ставка Центробанка снизилась до 10%, за ней потихоньку ползут вниз и ставки по кредитам. И чиновники все чаще говорят, что стимулировать строительство за счет льготной ипотеки уже нет смысла — и так условия покупки уже почти те же, что до кризиса, да еще и цены снизились. Но вот только взять ипотеку по ставке в 11,5% не по госпрограмме все равно практически нереально.
— Комментарии высокопоставленных лиц, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что очередного продления ждать не стоит, звучат в информационном поле практически ежедневно, — говорит Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. — Со стороны покупателей реакция уже очевидна: вопросы о перспективах ипотеки звучат от каждого третьего клиента.
Где в России самые дорогие и самые дешевые «квадраты»
ВОПРОС — РЕБРОМ
Новостройка или б/у?
Тем, у кого есть шансы воспользоваться кризисом для того, чтобы решить свой квартирный вопрос, приходится в первую очередь решить эту дилемму. С одной стороны, эксперты постоянно пугают массовыми банкротствами застройщиков и заморозкой строек. С другой — льготную ипотеку дают только на новостройки. Есть и еще ряд моментов, важных для тех, у кого денег в обрез.
— Соотношение цен складывают в пользу новостроек. Как правило, при аналогичных параметрах (район, окружение, тип домостроения) цена между квартирой в новостройке на этапе котлована и вторичкой различается вообще в разы. Но даже если брать не котлован, вторичка почти всегда будет хоть немного, но дороже из-за субъективного ценообразования со стороны собственников и большого числа переоцененных объектов, — утверждает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. — Сейчас новые панельные новостройки зачастую стоят так же, как и старые панельные дома. Хотя некоторые новостройки уже продаются с отделкой.
Правда, как отмечает эксперт, на вторичном рынке сейчас зачастую можно выторговать большую скидку. Переизбыток квартир на нем слишком велик, и тем, кому действительно надо продать квартиру, приходится даже в городах-миллионниках идти на дисконты в среднем в 5 — 7%. На рынке новостроек скидки меньше. Правда, застройщики активно завлекают альтернативными возможностями сэкономить: машино-место в подарок, сниженная ставка по кредиту и т. п. В общем, в каждом конкретном случае надо брать в руки калькулятор и изучать разные предложения. Тем более что в России есть места, где новостройки оказываются дороже вторички чисто в силу того, что не новый жилой фонд — в основном ветхий и не отвечает не то что каким-то там современным требованиям, а и банальному желанию жить в доме, где не течет крыша.
И главное, что стоит помнить: покупка жилья на вторичном рынке вовсе не дает стопроцентной гарантии, что никаких проблем с ним не возникнет. Да, в этом случае квартиру можно потрогать, в нее даже можно сразу после сделки перевезти вещи — в отличие от новостройки, которая будет построена непонятно когда (если вообще будет). Но это не значит, что ваши права собственности надежно защищены и никто не оспорит сделку постфактум, скажем, эдак через полгода-год. Таких случаев в связи с мошенничествами на рынке недвижимости довольно много. Так что экономить на юридической проверке документов и выявлении возможного «грязного белья» продавца не стоит ни в случае новостройки, ни в случае жилья б/у.
