Банкиры частенько говорят о собственных рисках при выдаче ипотечных кредитов семьям с малолетними детьми. На деле ни ребенок, ни тот факт, что приобретенная квартира, находящаяся в залоге у банка, является у человека единственным жильем, не дают заемщику никакой защиты. История молодой жительницы Смоленска — тому печальное подтверждение.
52 квадратных метра
«Выгодных кредитов не бывает», — уверенно говорит руководитель смоленского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Елена Московцева. Она оказывала юридическую помощь предпринимательнице, которая оказалась в трудной жизненной ситуации. Некогда у Светланы был кондитерский цех, она занималась выпуском печенья и уверенно смотрела в завтрашний день. В 2008 году, когда, по ее словам, «все было хорошо», она задумалась о покупке квартиры, нашла подходящую «двушку» площадью 52 квадратных метра на улице Николаева и обратилась за ипотечным кредитом в коммерческий банк, который ей посоветовали риелторы. Сумма — чуть больше двух миллионов рублей, срок — 25 лет. Ежемесячный платеж составил примерно 32 тысячи рублей — много, конечно, но бизнес у Светланы шел неплохо, и она могла себе это позволить. Но потом произошли события, которые было трудно предусмотреть.
Не договорились
Жизнь предпринимателя полна тревог, но привлекает возможностью проявить деловые качества и, как часто говорят, «ни от кого не зависеть». На деле на деятельность любого малого предприятия оказывает влияние множество внешних факторов. И беда не приходит одна.
У Светланы неприятности начались с банкротства банка, в котором она получила кредит для своего производства. Активы банкрота, вместе с информацией о заемщиках, были переданы другому банку, который работой с представителями малого бизнеса не интересовался и начал процедуру досрочного расторжения договоров о кредитовании предпринимателей — к сожалению, вполне законную, предусмотренную кредитными договорами. В подобных случаях финансовые проблемы у заемщиков начинают нарастать, как снежный ком: деньги для досрочного погашения кредита нужно где-то взять, и это немедленно самым негативным образом отражается на производстве, то есть на способности зарабатывать. К тому же у предпринимателей, как правило, несколько кредитов, и требование немедленно погасить один лишает возможности своевременно платить по другим. А здесь и ситуация на рынке начала меняться к худшему. В общем, на определенном этапе на производстве печенья был поставлен крест, а у Светланы возникли проблемы с внесением платежей по ипотеке.
Три месяца она не платила, договориться о реструктуризации не удалось, и теперь уже и этот банк потребовал досрочного погашения кредита. При этом там так хотели избавиться от этого ипотечного договора, что на просьбу Светланы предоставить ей реквизиты для возобновления платежей (они изменились в связи с переменой статуса кредитного учреждения) умышленно предоставили ей неверные сведения — лишь бы женщина не платила. Этот факт, кстати, доказан в суде.
— Когда я пришла в банк просить о реструктуризации платежей, меня сначала просто не хотели слушать, а потом сказали, что могут увеличить срок кредитного договора, но размер платежей при этом не изменится, — рассказала Светлана. — Я, конечно, возмутилась, ведь и просила-то о реструктуризации, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа. Но они тут же заявили: понятно, что вас наши условия не устраивают, до свидания. Я повернулась и ушла.
Вердикт: освободить помещение
Через какое-то время в почтовом ящике обнаружилась выписка из судебного решения, в соответствии с которым договор ипотеки был расторгнут, а Светлану обязали досрочно погасить кредит и выплатить пени и штрафы. При этом на суде Светлана не была и о судьбоносном для нее заседании даже не подозревала. Только на этом этапе она попросила о помощи профессионального юриста. Елена Московцева, представляя интересы Светланы, написала в банк письмо с просьбой о реструктуризации, но на него не было уже вообще никакой реакции. Начался судебный процесс, в ходе которого они пытались оспорить заочно вынесенное решение о досрочном взыскании задолженности.
— Законодательство допускает обращение взыскания на ипотеку, но — «в порядке, установленном законом», — говорит юрист. — Соответствующего закона нет, но на это обстоятельство в нашем случае никто не обратил внимания. То есть люди читают: «…кредитный договор может быть расторгнут» — и расторгают. Точно так же не было принято во внимание то обстоятельство, что платежи по кредиту Светлана возобновила, и мы подтверждали это документально. Суд учел только часть выплаченных банку после начала всей этой истории сумм — тех, что были официально указаны в иске, а вот последующих выплат, так получилось, словно и не было.
Квартира была выставлена на продажу за 1,8 миллиона рублей и вскоре обрела новую владелицу
Суд принял однозначное решение: из квартиры семью Светланы выселить — несмотря на то, что это было их единственное жилье и в нем был прописан ребенок. Обжаловать его можно в течение полугода, а вот приостановить исполнение, как ни парадоксально, не получилось. Квартира была выставлена на продажу за 1,8 миллиона рублей и вскоре обрела новую владелицу. Светлану с семьей выписали с жилплощади, причем и об одном, и о другом та узнала не от должностных лиц, а совершенно случайно, от людей, никаким официальным статусом не обладающих. Новая собственница начала настаивать на скорейшем выселении прежних владельцев — ей с внуком якобы негде было жить, и к Светлане нагрянула армия людей в форме, которым поручили выбросить семью с пятилетним ребенком на улицу. Остановить их удалось буквально чудом, но со второй попытки Светлану с семьей все-таки выселили. На следующий день новая собственница — та самая, которой было негде жить с внуком, — выставила квартиру на продажу. За 2,2 миллиона рублей.
Банк несомненно выиграл: за годы действия кредитного договора он уже получил от заемщицы немалую сумму, потом выручил 1,8 миллиона рублей на продаже квартиры, да и теперь Светлана осталась ему должна больше миллиона: пени, проценты, разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры.
Мнение
Елена Московцева, руководитель Смоленского регионального отделения общественной организации «ОПОРА РОССИИ»:
— «Ипотека» — красивое слово, но хороша она только в том случае, если вы способны платить больше установленного в договоре ежемесячного платежа. Иначе говоря, обращаться за ипотечным кредитом стоит тогда, если вы уверены, что сумеете вернуть банку деньги досрочно, лучше — за три-пять лет. Ну, второй вариант — подружиться с банкиром. В противном случае дело вполне может закончиться выселением в никуда, на улицу, поскольку никакого маневренного жилого фонда в Смоленске нет. А человек, нигде не прописанный, не имеет избирательного права, права на медицинское обслуживание, не может отдать ребенка в школу и так далее… Сколько таких людей в нашем городе уже сейчас, никто не считал.
Олег Рабушенко, руководитель Ассоциации независимых юристов Смоленска:
— Квартира продается с торгов значительно дешевле своей рыночной стоимости, так что у заемщика остаются долги. Если добиться реструктуризации долга не получилось, в суде нужно постараться снизить размер штрафа до минимума и попытаться договориться с банком о продаже квартиры по рыночной цене или заключить мировое соглашение на иных взаимоприемлемых условиях.
Тем временем
В декабре в Смоленской области утверждена региональная программа развития жилищного строительства до 2020 года стоимостью 114,5 миллиарда рублей, при этом доля федерального бюджета составила 492,8 миллиона, регионального — 2,8 миллиарда, местных — 210,2 миллиона рублей. Основной объем финансирования — 37,3 миллиарда рублей поступит из внебюджетных источников и будет привлечен в виде ипотечных жилищных кредитов (73,7 миллиарда). В соответствии с программой ввод жилья за эти годы составит 2,6 миллиона квадратных метров, жилыми помещениями за счет всех источников финансирования будут обеспечены 38,87 тысячи семей.
