Схема, задуманная как способ кооперации граждан, используется застройщиками для обхода закона о долевом строительстве, отмечают в Минстрое. По сути, при продаже квартир по схеме ЖСК застройщик защищен, а покупатель – нет, утверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Законодательство, которое регулирует работу жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в России, сегодня далеко от идеала, но власти, опасающиеся появления во время кризиса волны обманутых пайщиков, уже начали менять правила игры в этой сфере. Правда, по мнению некоторых экспертов, опрошенных РИА Новости, после тех или иных законодательных нововведений ЖСК ничем не будет отличаться от долевого строительства, и, соответственно, исчезнут все преимущества использования кооперативов для застройщиков, и сама схема практически перестанет использоваться.
Эхо прошлого
Организационно-правовая форма ЖСК — наследие советского периода, когда законным основанием приобретения жилой недвижимости в собственность являлось только участие в кооперативе, рассказывают в министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Изначально ЖСК создавались самими гражданами для удовлетворения потребностей в жилье. Люди объединялись по какому-то профессиональному признаку или по месту жительства, и сами строили для себя жилье. Из плюсов схемы эксперты отмечают тот факт, что деятельность ЖСК контролируется непосредственно самими пайщиками.
«Пассивная позиция, которую может себе позволить занимать участник долевого строительства на этапе строительства, абсолютно недопустима для члена ЖСК. Правление кооперативов само определяет объем и статьи расходования внесенных средств, не обязано отчитываться о целевом использовании этих средств перед контролирующими органами», — обращают внимание в Минстрое.
Злокачественное изменение
Однако схема, задуманная как способ кооперации граждан, используется застройщиками для обхода закона о долевом строительстве (214-ФЗ), отмечают в Минстрое.
«Фактически мы видим ситуацию, когда сами застройщики от граждан берут деньги, и граждане никакого отношения не имеют к данному кооперативу», – подтверждает заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Анатольевич Гончаров. По данным Москомстройинвеста, в Москве 32 объекта ЖСК, и на каждый создан свой кооператив, что составляет 7,5% от всех домов в Москве, строящихся с привлечением средств граждан. При этом кооперативов, созданных самим гражданами, единицы – в Москве их всего два, говорит Гончаров.
Плюсы схемы для застройщиков заключаются в том, что нет необходимости иметь разрешение на строительство и проектную декларацию на момент начала привлечения средств граждан. Кроме того, в случае срыва сроков сдачи ввода в эксплуатацию покупатель не может требовать неустойку. То есть, по сути, при продаже квартир по схеме ЖСК застройщик защищен, а покупатель – нет, утверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Действительно, права рядовых участников ЖСК не регулируются законом о долевом строительстве и, соответственно, не обеспечиваются ни правом залога, ни поручительством банка, ни страхованием. Пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку являются соучредителями кооператива. Они строят объект на собственные средства. «Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома», — предупреждают в Минстрое.
Если в законе о долевом строительстве все права, обязанности и ответственность сторон четко прописывается, то в случае с ЖСК нужно внимательно изучать устав кооператива. «Есть еще ряд вопросов: как определить и закрепить в договоре стоимость квартиры и сроки окончания строительства?», — добавляет директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гуман.
Негативный пример
Недостаточная проработанность некоторых вопросов деятельности кооперативов позволяет вплоть до настоящего времени осуществлять махинации на рынке строительства, считает управляющий директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
«За последний год на рынке встречались примеры недобросовестной работы застройщиков с продажами через ЖСК. Это компания «СУ-155″, по многим проектам которой произошла заморозка строительства», — говорит Литинецкая. Но она не исключает, что схемой ЖСК пользуются и честные девелоперы, которые планировали финансирование строительства средствами от реализации объекта еще до получения разрешения на строительство. «Этот процесс часто затягивается по времени. Известны случаи, когда из-за отсутствия некоторых документов в одном и том же проекте один дом продается по 214-ФЗ, а второй — по ЖСК», — объясняет она.
На сегодняшний день нельзя точно подсчитать количество обманутых пайщиков, поскольку все те граждане, которые заявляются для признания пострадавшими от действий застройщика, не подпадают под критерии обманутых дольщиков, поскольку у них в принципе отсутствует застройщик. «Их средства как раз привлекает то лицо, которое не обладает никакими правами на земельный участок и объект. В этом как раз и заключается сложность пайщиков — при банкротстве застройщика они вряд ли будут на что-то претендовать, поскольку объект им не принадлежит», — говорит Гончаров из Москомстройинвеста.
Позитивный пример
В то же время депутат Госдумы Александр Сидякин настаивает на том, что задача государства – развитие ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Этим лицам бесплатно предоставляется земельный участок для строительства, типовой проект, оказывается содействие в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, а также методическое содействие при создании и деятельности кооператива. Кроме того, действуют специальные ипотечные программы.
Законом четко определен перечень граждан, имеющих право вступать в ЖСК с государственной поддержкой. В частности, в список входят военнослужащие, федеральные госслужащие, граждане, имеющие трех и более детей, работники ВУЗов, государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, культуры и иные категории.
Экономия граждан при строительстве жилья по ЖСК составляет 30%, говорится на сайте Фонда РЖС.
Неучтенные дома
Отсутствие до недавнего времени государственного надзора за деятельностью ЖСК не позволяло госоргана вести учет объемов ввода жилья по такой схеме, обращают внимание в Минстрое РФ. По оценкам, доля новостроек, возводимых по схеме ЖСК, в целом по РФ составляет порядка 15%, полагает Гутман.
Но ситуация меняется. После принятия поправок в законодательство о ЖСК, надзорная и контрольная функции были переданы регионам, таким образом, появилась возможность, в том числе и учета кооперативов, рассказывают в Москомстройинвесте. Сейчас комитет контролирует деятельность ЖСК совместно с органами прокуратуры, но с 1 июля следующего года сможет делать это самостоятельно.
ЖСК стали поднадзорными — теперь они в части своей деятельности подконтрольны тем же органам в регионах, которые осуществляют надзор за долевым строительством, добавляют в Минстрое. По словам Гончарова, все поправки, которые были инициированы, сводятся к тому, чтобы ЖСК выступал в роли застройщика, который бы обладал правами на земельный участок, распространению контроля в сфере долевого строительства, в том числе и на ЖСК.
Работа над ошибками
Понимая, что ситуация с ЖСК далека от идеала и чревата появлением обманутых пайщиков, власти начинают менять законодательство в этой сфере. Так, с 25 июля 2015 года для кооперативов введено ограничение в части строительства более чем одного многоквартирного дома с количеством этажей свыше трех. Абсолютно все строительные кооперативы, созданные до этого времени, должны соответствовать данному требованию с 25 июля 2016 года, рассказывают в Минстрое.
По словам Шаталиной, в будущем предполагается ввести запрет на принятие новых членов в ЖСК, соответствующие определенным условиям. Кроме того, с 1 июля 2016 года для ЖСК, осуществляющих строительство за счет средств граждан, возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства устава кооператива и информации о его членах, исходно-разрешительной документации по строительству объекта, а также об объемах поступивших паевых взносов.
На сегодняшний день, понимая, что жилищный кооператив – это тот институт, который фактически самоорганизуем, люди должны реализовать свои права по избранию руководящих и контролирующих органов ЖСК, а также иметь возможность контролировать расход средств кооператива. «В связи с этим была введена новая норма, что реестр граждан подлежат обязательному опубликованию», — отмечает Александр Гончаров.
«В настоящее время мы совместно с Минстроем России ведем проработку вопроса о запрете банкротства жилищно-строительных кооперативов, поскольку нельзя взыскать задолженность путем отчуждения общего имущества дома – продать в счет возмещения ущерба часть чердака, или земли, на которой стоит дом», — рассказывает Сидякин. По его словам, есть доводы и в пользу того, чтобы рекомендовать членам ЖСК преобразоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН), чтобы избежать проблем.
© Fotolia/ Özgür GüvençЕвраев: треть УК, ТСЖ и РСО не зарегистрированы в информсистеме ЖКХУгроза вымирания
По словам Литинецкой, предложение ужесточить надзор за ЖСК, в частности, разрешить строительство только конкретного дома, безусловно, защитит покупателей, но в результате может оказаться, что ЖСК после тех или иных законодательных нововведений ничем не будет отличаться от долевого строительства.
«Соответственно, для застройщика все преимущества использования ЖСК исчезнут. Поэтому, вероятно, все реже будет встречаться такая схема продажи, а со временем она и вовсе исчезнет», — делится мнением эксперт.
В Минстрое указывают, что поскольку участие в ЖСК не обеспечено гарантиями государства, то от ЖСК целесообразно отказаться. Хотя, по словам Литинецкой, прежде чем отменять ЖСК, необходимо усовершенствовать схему покупки по договору долевого участия. «В принципе, власти сегодня как раз работают по данному направлению», — замечает она.
Как замечает депутат Госдумы Александр Сидякин, вопрос состоит не в том, что сам институт ЖСК неправильный, а в том, что его неправильно применяли. «Поддерживать нужно те категории граждан, которые нужны государству, а во всех остальных случаях просто нужно создать правовые условия», — резюмирует депутат.
«Мы не выступаем за отмену жилищно-строительных кооперативов, мы говорим о том, что ЖСК используются недобросовестными застройщиками для обхода 214-ФЗ. Используется для одной простой цели – чтобы привлекать средства граждан в отсутствие действующего разрешения на строительство, оформленных земельно-правовых отношений, с целью избежать заключения ДДУ, избежать регистрации подобных договоров в Росреестре», — резюмирует Гончаров.