Первый выпуск нового спецпроекта
1 октября вступает в силу закон о персональном банкротстве. «Деньги» будут рассказывать, как одна московская семья пытается с его помощью выбраться из долговой ямы.
На момент заключения договора доход пары составлял 80 тыс. руб. на двоих (около $3 тыс.). Антон — инженер по торговому оборудованию в крупной розничной сети, а Ольга, до того как вышла в декрет, работала в сфере торгового финансирования. Теперь их бюджет — 70 тыс. руб. на троих (около $1 тыс.): год назад у них родился долгожданный ребенок — девочка.
Эта история похожа на то, что происходило в США во время subprime-кризиса: тогда жилья лишилось 9,3 млн семей как раз из-за обесценивания залога. В России объем foreclosures (возврат квартиры банку) довольно низкий: по данным Верховного суда, в 2013 году из своих квартир выселено 20 тыс. россиян. Ипотечных из них — около 50%, считают в «Финпотребсоюзе».
Всего валютных ипотечников в России — 30 тыс. семей. Их совокупная задолженность к августу 2015 года (данные ЦБ) — 123,2 млрд руб., это лишь 3% от рублевой ипотеки. В 2009 году она была выше почти в два раза — 213 млрд руб., а просроченные платежи были на уровне 5% (сейчас — 17%). А по данным АИЖК, из 4 млн ипотечных кредитов 80 тыс. считаются проблемными.
Половина тех, у кого была валютная ипотека в 2009 году, либо ее выплатили, либо перевелись в рубли. Доллар тогда упал с 36 до 28 руб.— идеальный момент, чтобы выйти из игры. «Резонный вопрос: почему мы тогда не перевернулись в рубли? — говорит Ольга.— Это то, за что я себя до сих пор корю. Если бы я тогда перешла в рубли по курсу 28 руб./$, то ежемесячный платеж вырос бы, как если бы доллар стоил 45-50 руб. На тот момент мне казалось, что это должны быть какие-то такие обстоятельства, которые никто и представить себе не мог: например, война с Украиной. А уж если доллар поднимется выше 50 руб., то тогда обязательно должно вмешаться государство и предложить некий централизованный выход из ситуации, ибо это катастрофа. Мы же не одни такие, валютные ипотечники».
Самое время для промежуточных выводов. Правило первое — не стоит недооценивать «черного лебедя». Правило второе — не играйте на форексе, если вы не профессионал. А то, что валютная ипотека предполагает такую игру,— это факт. Правило третье — надейтесь только на себя, государство вряд ли поможет.
«Валютный риск — это риск финансового института, а не обычного гражданина,— говорит председатель совета межрегиональной общественной организации «Союз потребителей финансовых услуг» Игорь Костиков.— Они же профессионалы, а заемщик — нет. Те, кто осознанно брал валютную ипотеку, потому что имел доходы в долларах, составляют 2-3%. Остальных менеджеры банка убедили или вынудили заключить такой договор, отказавшись предоставить рублевую ипотеку, предложив более низкую ставку или одобрив меньшую сумму кредита в рублях. Им нужно было чем-то перекрывать свои активы».
Еще одна проблема пары — низкий первый взнос по ипотеке, около 30%. В начале 2008-го Антон продал свою комнату в питерской коммуналке за 2 млн руб., у семьи было еще 500 тыс. руб. накоплений. У Ольги своей недвижимости вообще не было.
В планах был ребенок, снимать квартиру не хотелось, а хотелось свою, пусть и в ипотеку. Денег, правда, было немного: подтвержденный справками доход составлял 82 тыс. руб. на двоих. Поэтому пришлось влезать в долги на 30 лет, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40 тыс. руб., в надежде, что однажды они получат наследство и смогут расплатиться с банком быстрее.
В конце мая 2008 года пара обратилась в банк. Кредитной истории у них никакой не было, условия оказались жесткими: ставка 9,25% (в валюте) и потолок $196 тыс. (рублевый кредит банк готов был дать всего на 4 млн по куда более высокой ставке). «На тот момент я ни разу в жизни не брала кредит,— говорит Ольга.— Если бы была сообразительнее, то купила бы чайник в кредит и погасила досрочно. Тогда и ставка оказалась бы ниже».
Правило четвертое — всегда готовьтесь к сделке. Более низкая ставка (на 1-2%) сильно бы ослабила нагрузку на бюджет семьи. Или даже позволила бы хоть часть кредита погасить досрочно.
Ольге и Антону не повезло: они захотели купить квартиру на растущем рынке. В те предкризисные месяцы доллар активно укреплялся, цены на нефть дошли до $150 за баррель, а квартиры дорожали с каждым днем. Впрочем, даже многие экономисты тогда отказывались признавать перегрев экономики, а простым людям вообще было трудно понять, что происходит. Комнату в Питере они продали за рубли, которые на их глазах таяли: если сильно затянуть, думала Ольга, можно вообще остаться без квартиры. «Вот мы и носились по рынку как сумасшедшие»,— говорит она.
С другой стороны давил банк — одобрение было выдано всего на три месяца. И вот нашелся отличный вариант: кредит в рублях, один прописанный собственник, выписаться ему было нетрудно. Ольга и Антон подписали договор с агентством недвижимости и стали ждать. Сделка оказалась длинной, на ее выстраивание потребовались как раз эти три месяца. «В начале августа нам позволили риэлторы и сказали, что наконец-то сделка выстроилась, но в цепочке есть квартира с невыписанными несовершеннолетними детьми,— говорит Ольга.— И я сказала, что мы выходим из этой истории. Не хотела рисковать».
Правило пятое — не стоит влезать в сомнительные операции. Здесь чутье Ольгу не подвело — она отказалась от сделки, хотя и торопилась. Но спешка все равно привела к тому, что она не просчитала все последствия. Отсюда шестое правило — не заключайте договор под дулом пистолета.
«Банки действительно выдают одобрение на короткий срок, так как у заемщика могут измениться доходы,— говорит Костиков.— Но если вас не уволили, то можно снова подать заявку и получить одобрение повторно. Это не такая уж сложная процедура, чтобы ее бояться».
К августу цены на квартиры еще выросли, и они уже никак не пролезали в одобренные банком 4 млн руб. Зато в долларах — вполне (5 млн руб.). К тому же на горизонте появился подходящий вариант: однушка в 38 кв. м у метро «Академическая». Ее хозяйка уже выписалась, жила в США, и деньги ей нужны были только в долларах. «Я, конечно, была в больших сомнениях,— говорит Ольга.— Но подумала: если что, успеем перевернуться в рубли. К тому же многие знакомые брали ипотеку в долларах и уже успели ее выплатить. Моя работа также была связана с тем, что я все время занимала доллары для корпоративных клиентов на рынках капитала, и у меня не было психологического барьера, что в долларах ничего нельзя брать, когда вся страна в них закредитована. В общем, мы взяли ипотеку, через месяц прогремел Lehman Brothers, и мы попали в идеальный шторм».
Правило седьмое — никогда не делайте покупку на пике. Конечно, тогда Ольга думала, что рост цен продолжится, и она проиграет. Но цены на квартиры росли стремительно — буквально за полгода квадратный метр в Москве подорожал с $4 тыс. до $6 тыс. Такой резкий рост цен должен настораживать.
Когда Ольга ушла в декрет, выплаты по ипотеке сначала составляли 70% доходов семьи, а теперь — почти 150%. За последние семь лет они с мужем выплатили только $11 тыс. кредита: при ежемесячном платеже $1,6 тыс. в год они выплачивают лишь $1 тыс. долга из-за того, что ввязались в ипотеку на максимальный срок — 30 лет.
Сейчас пара уже готова расстаться с квартирой и забыть о ней как о кошмарном сне. Но их однушка теперь стоит не $296 тыс., как раньше, а только $115 тыс. То есть квартиру они могут продать за 7,5 млн, а банку должны 13 млн руб. Продав единственное жилье, им придется полжизни гасить долги.
«Мы такие классические лузеры: у нас нет никакого имущества, даже автомобиль — и тот старая «Волга» 2000 года выпуска,— говорит Ольга.— Поэтому, может, банкротство для нас — единственный выход».
Теперь вся надежда на банк. Он разрешил паре выйти на кредитные каникулы и до 1 октября платить в два раза меньше — $800 (52 тыс. руб.), это все равно 75% их доходов. Готов ли банк пойти на убыток в 5 млн руб. или на реструктуризацию по рекомендованному ЦБ курсу 39 руб./$? Удастся ли Ольге и Антону вернуть квартиру банку? Спасет ли их от банкротства реструктуризация долга? Об этом — в следующей серии.