Компания «Арт-строй» 10 лет верила в то, что ей компенсируют 511 млн руб., потраченных на расселение жильцов из ветхих домов в московских Текстильщиках, где должен был быть построен жилой комплекс, в котором 20 % квартир получали сотрудники ФСО. Служба и застройщик переписывались о том, как может выглядеть эта компенсация, но в итоге чиновники отказались от исходных договоренностей, объявив их ничтожными. Кассация московского округа сочла, что в этом деле надо разобраться более внимательно, но Верховному суду правильным показался более простой подход АСГМ и 9-го ААС.
27 февраля 2004 года инвестиционно-строительная компания ООО «Арт-строй» и Федеральная служба охраны заключили инвестиционный договор о строительстве многофункционального жилого комплекса Life в Москве в районе Текстильщики. Инвестор-застройщик обязался снести существующие жилые дома, расселив их жителей, и построить на их месте семь новых с первыми нежилыми этажами и гаражом-стоянкой. А ФСО внесла в качестве своего вклада в проект права на подлежащие сносу объекты, а земельный участок, на котором предполагалось строить жилой комплекс, передала инвестору в аренду.
Стоимость вкладов Российской Федерации в лице ФСО по этой сделке была определена в размере $1,99 млн, а «Арт-строя» – $25 млн. В процентном соотношении пропорция между РФ и застройщиком составила 7,4:92,6. Впоследствии дополнительными соглашениями к договору и на основе соотношения вкладов в проект контрагенты договорились распределить недвижимость в собственность. 20,5 % от общей жилой площади отходило ФСО, 79,5 % – «Арт-строю», в нежилых помещениях пропорция была 40:60, а машино-местах – 20:80. При этом в договоре были п. 4.3 и п.6.2.1, в которых было сказано, что расселение жителей сносимых домов производится инвестором «в счет части доли, подлежащей передаче ФСО».
Спустя десять лет строительство было окончено, а между сторонами начались разногласия. Камнем преткновения стало обеспечение жителей снесенных жилых домов новыми квартирами. «Арт-строй», который потратил на расселение 511 млн руб., полагала, опираясь на упомянутые выше пункты договора, что эти расходы в итоге возьмет на себя государство, и потребовал перераспределения долей пропорционально своим расходам. Судя по фигурировавшей впоследствии по время судебного разбирательства переписке, ФСО видела зерно справедливости в таком подходе, но в итоге на новое соотношение долей служба не согласилась, и в феврале прошлого года застройщик обратился в Арбитражный суд Москвы (дело № А40-15210/2014).
Компания попросила в суде увеличить свою долю на жилые помещения на 5,45 %, а на нежилые на 40 %. По мнению «Арт-Строя», п. 4.3 и п. 6.2.1 инвестиционного договора устанавливают порядок изменения долей участников проекта пропорционально расходам застройщика по отселению жителей снесенных жилых домов. ФСО же указывала на то, что эти пункты не предусматривают возможность изменения долей в общем имуществе сторон, а какого-то отдельного соглашения о выделении «Арт-строю» дополнительных помещений не было заключено.
15 апреля 2014 года судья АСГМ Татьяна Ильина в иске застройщику отказала. «Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в инвестиционном договоре, определение вкладов и распределение имущества сторонами произведены при подписании договора с учетом всех их обязанностей по договору, в том числе обязанностей инвестора по расселению граждан, – писала в своем решении судья. – Объем инвестиций в строительство определен с учетом затрат на отселение граждан, что соответственно повлекло уменьшение доли РФ [в лице ФСО] при определении размера вкладов каждого участника инвестиционного проекта».
Коллегия 9-го арбитражного апелляционного суда (Бронислав Веклич, Борис Стешан и Светлана Овчинникова) решение Ильиной отменила, но лишь по процессуальным основаниям: в материалах дела отсутствовала резолютивная часть ее решения с подписью. А по существу судьи апелляции со своей коллегой из АСГМ согласились и в иске «Арт-строю» также отказали. «Пунктами 4.3 и 6.2.1 договора, на которые ссылается истец, не предусмотрено обязанности сторон заключить соглашение об изменении установленного договором соотношения раздела площадей инвестиционного объекта, а также не закреплено возможности изменения договора в этой части в судебном порядке по требованию одной из сторон, – рассуждали судьи. – Таким образом, основания для изменения судом инвестиционного договора и распределения площадей жилого комплекса отсутствуют».
Судьи квалифицировали инвестиционное соглашение 2004 года как договор простого товарищества, а следовательно, по их мнению, понесенные инвестором затраты на переселение граждан в соответствии со ст. 1042 ГК [вклады товарищей] являются его денежным вкладом в совместную деятельность сторон, с учетом которого определена доля инвестора-застройщика в имуществе проекта. Соответственно, сочли судьи, с учетом правовой природы простого товарищества у «Арт-строя» отсутствует право требовать компенсацию понесенных им затрат, являющихся его вкладом в совместную деятельность.
Однако коллегия Арбитражного суда Московского округа (Виктория Петрова, Елена Зверева и Сергей Нужнов) судей 9-го ААС не поддержала. Кассация не согласилась с правовой квалификацией спорного договора и признала необоснованным вывод апелляции о том, что понесенные «Арт-строем» затраты на переселение граждан являются денежным вкладом инвестора в совместную деятельность сторон. Судьи направили спор на новое рассмотрение в АСГМ, указав при этом на необходимость установить истинную правовую природу спорного соглашения.
Однако первая инстанция заняться им не успела, так как ФСО обжаловала постановление АС МО в Верховный суд, и судья Татьяна Завьялова увидела основания для передачи дела на рассмотрение экономколлегии ВС. Доводы ФСО об отсутствии у «Арт-строя» права требовать компенсации понесенных им затрат, являющихся его вкладом в совместную деятельность, заслуживают внимания, следует из определения Завьяловой о передаче дела.
Заседание в ВС состоялось вчера, 5 февраля, и первым делом представитель ФСО Денис Шабанов поставил под сомнение изначальные договоренности. «Исходя из природы правоотношений сторон, инвестор не вправе требовать компенсации расходов на переселение жителей, которые являются его вкладом в совместную деятельность, – говорил он. – Мы считаем, условие в договоре, устанавливающее, что отселение жителей производится в счет доли РФ, противоречит действующему законодательству и является ничтожным. При этом, по словам Шабанова, это условие является несущественным и поэтому не влечет недействительность всего договора.
– Кроме того, – продолжал Шабанов. – Указанное условие не может порождать обязанность по передаче индивидуально-определенных объектов недвижимости, поскольку оно не содержит ни одного положения, которое бы определяло и детализировало эти объекты. Из положений инвестиционного контракта невозможно установить, на что конкретно может претендовать истец.
Адвокат «Арт-Строя» Сергей Шевелев, напротив, апеллировал к исходным соглашниям. По его словам, ключевая фраза в спорном условии – это слова «в счет части доли ФСО». Она, напомнил он, была сформулирована еще в 2003 году, когда проводился конкурс на реализацию проекта. «Мы как инвестор ориентировались на условия и полагали, что те расходы, которые мы понесем на расселение жителей, будут осуществлены за счет доли РФ», – говорил адвокат.
Кроме того, по словам Шевелова, обе стороны на протяжении 10 лет реализации проекта трактовали «существенное», как он подчеркнул, спорное условие однозначно: «Инвестор должен понести расходы на перенаселение жителей, и эти расходы должны быть компенсированы РФ в лице ФСО». В подтверждение этого адвокат указал на то, что в «Арт-строй» из ФСО поступали письменные предложения о компенсации за расселение. «Так в письме от февраля 2014 года [служба] сообщила нам, что готова передать в собственность инвесторов часть нежилых помещений, – рассказывал юрист. – Здесь нужно понять, какие мотивы двигали ФСО. В первую очередь она нуждалась в жилых помещениях для расселения своих сотрудников, и поэтому в части квартир она не готова была компенсировать расходы инвестору, но была готова отказаться от части нежилых помещений».
Шевелев также попросил коллегию обратить внимание на то, что инвестор покупал квартиры для расселения за счет заемных средств, предоставленных Московским кредитным банком. «На настоящий момент кредит погашен частично, – рассказывал он. – И если те расчеты, на которые стороны полагались, будут нарушены, то это может повлечь неблагоприятные последствия для всех участников проекта, поскольку это влечет риск банкротства застройщика«. Адвокат также отметил, что квалификация спорного соглашения вообще не имеет значения при решении вопроса о компенсации «Арт-строю» расходов на расселение. По его словам, здесь важно другое – чтобы стороны соблюдали существенные условия договора. Указал Шевелев и на то, что «Арт-строй» выступал лишь плательщиком по договорам купли-продаж квартир для расселения, а покупателем была ФСО.
Это обстоятельство дела представитель службы решил отдельно прокомментировать. «Да, эти квартиры оформлялись в наше оперативное управление и распределялись по договору социального найма, но только потому, что того требовало жилищное законодательство, – заявил Шабанов. – И сразу после этого квартиры приватизировались в собственность переселенцев, которые нашими сотрудниками не являлись.
А юрист «Арт-Строя», когда у него снова появилась возможность говорить, сказал, что инвестор действовал добросовестно и ФСО не вправе отказываться от принятых на себя обязательств. «Такой порядок, как в нашем случае, применялся в десятках реализованных инвестиционных проектах, – рассказывал адвокат. – И вот такая ситуация, что Российская Федерация ставит под сомнение ей же определенное 10 лет назад условие, крайне тревожная. Если прецедент такого отказа от первоначально определенных условий будет поддержан, то это создаст негативные последствия для десятка других инвесторов. Мы считаем, что мы вправе рассчитывать на такие конституционные принципы, как принцип правовой определенности и стабильности в сфере гражданского оборота!»
– Помимо судебных процессов какие-то переговоры ведутся между сторонами? – поинтересовалась у него председательствующий Завьялова.
– Мне кажется, что ФСО заняла выжидательную позицию. И ждет, чем сейчас завершится процесс.
И процесс завершился не в пользу «Арт-строя». Судебная коллегия совещалась около часа и в итоге решила кассационную жалобу ФСО удовлетворить и оставить в силе постановление 9-го ААС. В иске инвестору отказано.
