Большинство россиян мечтают о вилле, но в реальности могут рассчитывать лишь на небольшую избушку.
Банк России не намерен вводить дополнительные меры по контролю за рынком ипотеки. Об этом в минувшую пятницу заявили представители ЦБ. Вопрос о необходимости ужесточения надзора за ипотечной сферой еще в середине августа поднял министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, попросив премьера Дмитрия Медведева обратить внимание ЦБ на увеличение ставок по ипотечным кредитам. Он также заявил, что регулятор прилагает недостаточно усилий, чтобы убедить небольшие банки не повышать ставки. По разным оценкам, средневзвешенная ставка ипотечного кредитования к концу года может вырасти с 12,2 до 12,3% (по данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) и до 13,5% (по мнению участников рынка). На фоне сложной геополитической ситуации, ослабления рубля и как следствие желания населения надежно вложить имеющиеся деньги в первом полугодии 2014 года ипотечный рынок РФ демонстрировал рост, вернувшись после падения в 2013 году к показателям 2012 года. Тем не менее в ситуации снижения доходов населения ожидать дальнейшего роста не приходится. По мнению экспертов, в первом полугодии 2014 года рынок жилищного кредитования поставил последний на ближайшее время рекорд роста.
Михаил Мень, говоря о рисках повышения ставок по ипотеке, отметил, что «крупные банки пока ситуацию держат, но ряд небольших банков начинают корректировать ставку в сторону увеличения». Тем не менее в августе процентные ставки по ипотеке изменялись банками разнонаправлено. Но в целом опрошенные «НИ» эксперты единодушно прогнозируют, что ставки ипотечного кредитования двигаются в сторону дальнейшего повышения. И если в настоящий момент рост почти незаметен, потому что, во-первых, банки уравняли ставки по кредитам на первичном и вторичном рынке жилья, а во-вторых, рост наблюдается плавный, то уже к октябрю произойдет ускорение динамики роста средневзвешенной ставки по ипотеке.
«Не так давно (25 июля. – «НИ») ЦБ в очередной раз увеличил ключевую ставку – с 7,5 до 8%. Это означает, что стоимость денег в российской экономике возросла. Что отразилось, в частности, и на увеличении ставок по депозитам. Например, по данным ЦБ, по депозитам физлиц от 1 года до 3 лет средневзвешенные процентные ставки возросли с января по июнь 2014 года с 7,32 до 7,8%, а по аналогичным депозитам юридических лиц – с 7,98 до 9% годовых. Сейчас роль депозитной базы для выдачи ипотечных кредитов будет возрастать, а значит увеличатся и ставки. По моим оценкам, в 2015 году ставки по ипотеке составят 12,7–13,5% годовых», – сказала «НИ» исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев сообщил «НИ», что в ближайшее время банки будут пересматривать свою политику риск-менеджмента, поскольку ипотека – это долгосрочные обязательства с высокими (и все возрастающими) рисками невозврата и просрочек под сравнительно небольшую доходность для кредитных организаций.
В России ипотечная ставка одна из самых высоких в мире – 12,2%, по данным ЦБ и АИЖК. В США, Европе этот показатель находится на уровне 3,5–4,5% в зависимости от срока кредитования. «Пока ключевая ставка ЦБ будет находиться на уровне 8%, ниже 12–13% ставка кредитования не может быть просто физически», – говорит «НИ» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Говоря о возможном контроле сферы со стороны ЦБ, эксперты отмечают, что регулятор имеет основания и может отслеживать только необоснованный рост. А в текущей экономической ситуации (увеличение ключевой ставки, дефицит ликвидности) банкам все сложнее не повышать ставку. Татьяна Полиди отмечает, что ЦБ влияет на процентные ставки путем операций по предоставлению и изъятию ликвидности, а также интервенций на валютном рынке. И в настоящее время общую экономическую и денежно-кредитную политику властей нельзя оценить как нацеленную на снижение процентных ставок.
Как говорит г-н Апрелев, банковское сообщество всегда ориентируется на системообразующие банки с госучастием, поскольку 75% всех жилищных кредитов выдается именно этими «китами». В первую очередь это Сбербанк и ВТБ, которые уже повысили ставки по ипотечным кредитам. Сбербанк объявил об увеличении ставок на 0,5–1% еще с 1 июля 2014 года, а ВТБ в середине августа поднял ставки по рублевой ипотеке на 0,1–0,3%, при том что в марте этого года банк уже повышал ставки по ипотечным кредитам на 0,4%.
Отметим, что в первом полугодии 2014 года произошло изменение структуры расчета процентных ставок госбанками. Если раньше на параметры ставки влияли размер первоначального взноса и срок кредита, то теперь размер процентной ставки определяется главным образом суммой выдаваемого кредита. К тому же на фоне санкций и ограничения доступа к дешевым западным кредитам, опасаясь невозвратов, российские банки стали меньше перекредитовывать друг друга, предпочитая обращаться за помощью в ЦБ. Напомним, что на 1 июля этого года отечественные банки должны были мегарегулятору уже 5,4 трлн. рублей против 2,3 трлн. рублей годом ранее.
Последние годы рынок ипотеки стабильно рос значительными темпами – в среднем на 30–40% в год. По данным ЦБ, за первое полугодие 2014 года объем выданных жилищных кредитов вырос на 41,8% – до 769,5 млрд. рублей, по сравнению с аналогичным показателем прошлого года в 542,5 млрд. рублей. Как считают эксперты, это пиковый рост, дальше рынок будет снижаться. Хотя Сергей Жарков отмечает, что сам по себе рост ставок по ипотеке на 1–2% вряд ли скажется как на объеме ипотечного кредитования в России, так и на объеме приобретаемого жилья. Более важно, по его мнению, это общее ухудшение экономических условий в стране, связанное с замедлением экономики, что вызывает снижение доходов населения. Это в свою очередь сказывается на сокращении спроса со стороны населения на ипотечные программы и грозит повышением роста просрочки платежей по этим кредитам.
В России, правда, кредитный рынок устроен противоположно западному: на долгосрочные (в основном ипотечные) кредитные программы приходится только порядка 30% рынка, а 70% выданных кредитов составляют краткосрочные потребительские кредиты. Большая часть просроченной задолженности приходится как раз на сегмент потребительского кредитования, а ипотечные заемщики – гораздо более добросовестные. Но в условиях нестабильной ситуации в стране россияне нередко не могут реалистично оценивать свою способность обслуживать кредит даже в пятилетней перспективе, не говоря уже о длительном сроке.
Напомним, что мировой кризис 2008 года как раз начался с формирования «пузыря» на ипотечном рынке США, в результате чего Lehman Brothers – четвертый по величине инвестбанк США – объявил о банкротстве. Это повлекло за собой панику на финансовых рынках и дало страт глобальному кризису. Тогда, по разным оценкам, с проблемами выплат по ипотечным обязательствам в России столкнулись порядка 9–11% заемщиков. Также кризисные процессы и сокращение доходов населения может привести к увеличению сроков кредитования и погашения долга. Сейчас в России средний срок кредитования составляет 14,6 года, а погашения кредита – 5–8 лет. Для примера, на Западе средний срок жилищного кредитования составляет 25–30 лет. Это связано в том числе и с тем, что в России почти отсутствует так называемая классическая ипотека, когда денежные средства занимаются «с нуля» либо с очень небольшим первоначальным взносом на длительный срок. Как говорит г-н Жарков, население перекредитовывается с целью улучшения жилищных условий с изначальным намерением досрочно погасить кредит. Которое может быть связано исключительно с национальным менталитетом и мнением о недопустимости жизни в условиях долгосрочного кредита.
Увеличение просрочек из-за падения платежеспособности населения в свою очередь может привести к отрицательным социальным последствиям с учетом изменившегося отношения банков к должникам. Еще с начала года коллекторские агентства фиксируют рост обращений банков по вопросам взыскания задолженности с физлиц, поскольку переуступка проблемных долгов позволяет улучшить их отчетность. Как уже писали «НИ», в первом полугодии 2014 года банки удвоили продажи долгов россиян: они продали порядка 68 млрд. рублей проблемных задолженностей, что на 94% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Другими словами, все больше проблемных заемщиков теперь получают звонки не из офиса банка, а от коллектора.
Для граждан существуют и дополнительные зоны риска, связанные, во-первых, с действующими с 1 июля нововведениями в Гражданском кодексе, позволяющими банкам в случае задолженности взимать взыскания с недвижимого имущества, если такие условия прописаны в договоре.
Каждый израильтянин имеет право на льготную ипотеку
Законодательство Израиля гарантирует каждому гражданину страны, включая и репатриантов, так называемую «машкaнту» – ссуду на покупку квартиры. Когда-то эта ссуда была беспроцентной, но последние четверть века она выдается под льготный процент и привязывается к индексу инфляции или к курсу доллара. Денежное выражение ссуды зависит от «характеристик» клиента: его возраста, численности семьи, доходов, даты репатриации. Обычно такого рода кредит покупатель квартиры обязан покрыть в течение 28 лет. Для отслуживших срочную военную службу предлагаемая «машканта» больше. Для демобилизованных из боевых частей и инвалидов армии она значительно больше и ее условия лучше.
Для подтверждения кредитоспособности заемщика банк требует «тлуш-маскорет» («ведомость по зарплате») хотя бы за три месяца. В сомнительных случаях банк может поставить вопрос о привлечении «гарантов». Были времена, когда «машканта» гарантировала 80% стоимости жилья – правда, в недорогих районах и в домах старой постройки. Сегодня квартиры в Израиле очень дорогие, и «машканта» покрывает, в зависимости от места нахождения квартиры и качества, от 15 до 20% ее стоимости. Сейчас часто, даже объединив обычную ипотеку с «машкантой», надо приплюсовать еще как минимум 10% скопленных ранее денег. В противном случае собственной квартиры не видать.
Тем не менее в случае финансового краха заемщика бездомным никто не останется. Согласно поправке к Закону об исполнении судебных решений, защищающей права должников, банк-кредитор обязан предоставить заемщику, выселяемому за прекращение выплаты кредита, альтернативное жилье, по крайней мере на один год. В течение года проживания в квартире за счет банка обнищавший заемщик стоит в очереди на получение социального бесплатного жилья, которое ему и предоставляется.
Валентин БОЙНИК, Иерусалим
Рынок ипотечного кредитования на Украине сильно пострадал
У украинских покупателей жилья ипотечные займы никогда не были популярными, а с весны нынешнего года за ними обращаются вообще крайне редко. Сейчас большинство граждан Украины стараются проводить сделки купли-продажи за счет собственных средств из-за невозможности спрогнозировать свою платежеспособность на длительный срок. Маркетологи утверждают, что 98% квартир покупаются в стране за личные средства и только около 2% – это так называемое частичное ипотечное кредитование, когда кредит оформляют на срок три–пять лет с возможностью досрочного погашения.
Фактически не действует и программа Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Суть его работы состоит в частичной компенсации ставки по кредиту, который оформляется в коммерческом банке. Учреждение было создано в 2004 году с целью развития ипотеки и удешевления ипотечных кредитов для населения. Тем не менее за июль на всю Украину было предоставлено лишь 15 таких займов на общую сумму в 5 млн. грн (14,6 млн. руб.). А всего с начала года ГИУ профинансировало 219 займов на 54 млн. грн. (157,5 млн. руб.).
По статистике Нацбанка Украины общий объем ипотечного портфеля банковской системы страны с начала года вырос на 17%. Это, однако, объясняется девальвацией гривны и пересчетом имеющихся валютных портфелей по новому курсу доллара, который вырос почти на 40%. Сократилось и число банков-кредиторов – на 4 и 8 учреждений на первичном и вторичном рынке жилья соответственно. В мае покупку новых квартир кредитовали 13 банков. Покупку вторичного жилья – 14 учреждений. Это на 22 и 44% меньше, чем в начале года. Сократилось и количество кредитных программ. Сами кредиты украинские банки сейчас предлагают под 23–28% годовых, что очень дорого. Для возникновения спроса ипотека должна подешеветь как минимум до 16–18% годовых. Банкиры посчитали, что при самом благоприятном развитии ситуации в Донбассе им нужно будет по меньшей мере 3–4 месяца для восстановления ипотеки.
Яна СТАДИЛЬНАЯ, Киев
